昆明信息港讯 记者昝娟娟根据昆明市政府日前印发的《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》（以下简称《意见》），昆明土地拍卖市场或将继厦门、苏州、南京、成都等城市后启用“熔断机制”，国有建设用地使用权招拍挂出让中，出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时，将中止出让。
《意见》明确，在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土地出让中，可实行“熔断机制”。国有建设用地使用权招拍挂出让中，出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时，中止出让。地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。
随着土地市场不断白热化，高地价频现，南京、成都、郑州、武汉、青岛、天津等城市纷纷试行土拍“熔断机制”。据了解，“熔断机制”原本存在于股市，早在2016年1月，凤凰网就针对股市的“熔断机制”做出了房地产“熔断机制”的预测。该预测主要是针对购房群众对房价波动的恐慌，希望能出台这样一种保护机制，防止楼市大起大落。“熔断机制”下，既可以下行熔断，防止暴跌，也可以上行熔断，防止暴涨。
近两年，国内各大城市频频传来“熔断机制”，虽直指土地而非房产，但其最终目的均旨在控制地价，控制土地拍卖的溢价率，防止地价过快上涨，从而间接控制房价上涨预期。目前，昆明市虽然尚未出台相关细则，但已透露出限价信息，能够使得后续土地市场降温，进而传导至楼市。
除此之外，《意见》还提出创新土地出让政策，综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素，对各县（市）区，各国家、省级开发（度假）园区每年房地产开发用地的供应规模，按照市场需求实行有效调控。
《意见》提出实行规划建设方案招标与土地竞价相结合的国有土地出让方式，省、市重点招商引资项目及城中村改造项目土地出让时，可按招投标程序对规划建设方案进行入围招标，入围后方可参与国有建设用地使用权竞买。
此外，《意见》提出稳步推进城市更新改造，新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，不再配建安置房。同时，加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，通过采取货币补偿、政府组织居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励居民自愿选择货币化安置，货币化安置比例不低于50%。
《关于促进建筑业和房地产业平稳健康发展的若干意见》全文如下：
各县（市）、区人民政府，市政府有关委办局，各国家级、省级开 发（度假）园区管委会： 为深入贯彻中央城市工作会议、中央经济工作会议，全国、 全省住房城乡建设工作会议和省第十次党代会、市委十一届二次 全会、市委经济工作会议精神，推进我市供给侧结构性改革，按 照“房子是用来住的，不是用来炒的”要求，进一步优化产业结构， 持续促进建筑业和房地产业平稳健康发展，提出如下意见：
一、建筑业发展方面
（一）积极引导省外大型建筑业企业落户。对省外大型建筑 企业进行上门服务，主动对接、简化流程，指导企业在昆明完成 工商注册、资质办理和统计入库工作。
（二）引导和扶持企业提高资质等级。扩展和提高建筑业企 业竞争能力，培育和扶持建筑业企业资质增项、升级。
（三）大力发展装配式建筑产业。按照建筑工业化、住宅产 业化、产业本地化的要求，积极探索装配式建筑，推动产业结构 转型升级。发挥政府的政策引导与扶持作用，建立市场主导、政府推动、龙头企业带动、产学研为一体的发展新模式，不断推动建筑产业发展壮大。
（四）加快推行工程总承包。装配式建筑原则上应采用工程 总承包模式，可按照技术复杂类工程项目招投标。政府投资工程完善相关建设管理模式，带头推行工程总承包。除以暂估价形式包括在工程总承包范围内且依法必须进行招标的项目外，工程总承包单位可以直接发包总承包合同中涵盖的其他专业业务。
（五）减轻企业工程规费负担。停止新征收散装水泥专项基 金，散装水泥和新墙材基金符合退还条件的，在取得预售许可证 后退还 60%、结构封顶断水后退还 30%、竣工验收后退还 10%。农民工工资保证金相关减免措施由人力资源和社会保障部门延续有关政策执行。
（六）降低建筑业企业财务成本。充分发挥社会信用、金融 服务、工程保险等市场机制的作用，切实减轻企业负担，推行工程投标保证金、合同履约保证金、工程质量保证金、业主合同款支付保证金等的缴纳采用银行保函或者第三方保险机构承保保函方式。
（七）加强招投标管理。进一步完善我市工程建设项目招投 标管理工作，招标人应当根据相关规定及招标项目的具体特点和 实际需要选择经评审最低价法和综合评估法，严禁中标后下浮施工承包费用及监理服务费用。引导和鼓励具有相应高资质和先进 管理经验的外地企业与本地企业组建联合体，加快提高我市建筑业企业管理水平。
（八）严格落实工程质量责任。全面落实各方主体的工程质 量责任，特别要强化建设单位的首要责任和勘察、设计、施工单 位的主体责任。严格执行工程质量终身责任制，在建筑物明显部位设置永久性标牌，公示质量责任主体和主要责任人。对发生工 程质量事故造成损失的，依法追究有关单位和人员的法律责任。参与房地产开发的建筑业企业应依法合规经营，提高住宅品质。
（九）完善建筑市场监管体系。加强建筑市场管理与施工现 场管理的联动。严厉查处违规发包、肢解工程、恶意拖欠工程款 和农民工工资等行为。建立健全建筑企业等市场主体信用档案和建造师等执业人员的个人信用档案，使守信者得到奖励、失信者受到惩罚，提高市场信用度。
（十）改革建筑用工制度，保护工人合法权益。大力发展以 木工、电工、砌筑、钢筋制作等为主的专业企业，使其成为工人 的主要载体，实现建筑工人的公司化管理，促进建筑业农民工向技术工人转型。将存在拖欠工资行为的企业列入黑名单，对其采 取限制市场准入等惩戒措施，情节严重的降低资质等级。
二、房地产业发展方面
（一）优化服务软环境 1.自 2017 年 2 月 1 日起，项目选址意见书、环评批文、用地 预审意见、节能审查意见不再作为项目立项核准或备案的前置条件。 2.自2017年2月7日起至2018年12月31日，防空地下室异 地建设费、城市道路占用费（不含车辆临时停泊收费）、城市道路 挖掘修复费等三项行政事业性收费项目的收费标准降低 30%。 3.对城中村改造和经规委会审议通过的用地面积较大的房地产 开发项目，房地产开发企业可申请一次规划、分期供地、分批办证、 分片开发、分期核实。 4. 房地产开发企业在签订完《国有建设用地使用权出让合同》， 并付清50%首期土地出让价款后，可以依据出让合同，申请核发《建 设工程规划许可证》副本和《建设工程施工许可证》副本，待土地出 让金全额缴清取得《不动产权利证书》后，换发正本。 5.鼓励信誉好、有实力的房地产企业通过土地转让或股权转让 的方式合作开发地产项目，在办理土地转让手续时，企业承诺转 让土地后 6 个月内开工建设的，可不再审查投资强度。
（二）强化规划统筹引领 1.经省级认定的重点产业项目和分期建设的已开工城中村改造 项目，对尚未动工建设的地块，由县（区）政府进行研究，根据项目人口规模及周边教育卫生配套情况，在不突破项目总用地、总建筑规 模、容积率，满足公建配套、交通承载力的前提下，可由房地产企业 申请调整商住比例。 2.片区内公建配套设施已建设完毕，不具备增设条件的，原则上 不得增加住宅比例，鼓励调整为国家支持的新兴产业、养老产业、文 化产业、教育产业、体育产业等项目。 3.主城二环路以外未开工建设的商业办公项目，可不改变用地性质，在满足规划和消防的前提下，鼓励修建地上公共停车设施，可独 立建设或在同一栋楼内与其它性质用房合并建设。 4.土地已出让的城中村改造项目，在申报方案总体经济指标不突 破规划条件且符合国家及地方相关规范、规定的前提下，可将相同性 质用地的分地块之间规划指标可以进行调整平衡；绿地率指标可以在 各分地块之间进行指标平衡。
（三）创新土地出让政策 1.综合考虑经济发展、土地资源、市场需求等多种因素，对各 县（市）区，各国家、省级开发（度假）园区每年房地产开发用 地供应规模按照市场需求实行有效调控。 2. 坝区耕地质量补偿费除商住用地以外，其余用地一律免缴。 商住用地的坝区耕地质量补偿费省级部分按规定缴纳，市级及县（区）级部分先缴后补，在土地组价时不计入成本。 3.在省、市确定的重点招商引资项目和城中村改造项目国有土 地出让中可实行熔断机制。国有建设用地使用权招拍挂出让中，出让报价超过土地出让方案确定的出让最高限价时，中止出让。地块出让最高限价由土地委托交易方在土地储备方案及土地交易方案中明确。 4.可实行规划建设方案招标与土地竞价相结合的国有土地出让方式。省、市重点招商引资项目及城中村改造项目土地出让时， 可按招投标程序对规划建设方案进行入围招标，经招投标入围后，方可参与国有建设用地使用权竞买。
（四）稳步推进城市更新改造 1.新出让土地用于开发建设普通商品住房项目的，不再配建安置房。加大城中村、棚户区改造货币化安置力度，充分尊重居民 意愿，通过采取货币补偿、政府组织居民自主购买商品住房、政府购买商品住房进行安置等多种方式，鼓励居民自愿选择货币化 安置，货币化安置比例不低于 50%。 2.对未启动拆迁的城中村和老旧小区，充分考虑历史文化保护产业结构、功能布局、交通影响、人口密度及教育文化设施配套 等因素，鼓励有实力的企业参与，因地制宜，采取拆除重建与微 改造相结合的方式实施改造，确需拆除重建的项目，由属地政府 牵头做深做实前期工作，制定项目实施方案经市政府批准后，细 化进度安排、征迁补偿安置指导方案、监管措施，在满足征收补 偿资金足额到位、改造范围权利人同意率达90%以上的前提下， 按照《昆明市城市更新改造管理办法实施细则》要求，稳妥推进 改造。对采取微改造的项目，通过改善公共环境，消除安全隐患，提升城市形象。
（五）落实税收扶持政策
1.房地产企业在纳税申报时，房地产开发企业中的一般纳税人 销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门 支付的土地价款及支付的拆迁补偿费用后的余额为增值税销售 额。 2.增值税一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。
3.对于出租不动产的业主视情况给予增值税优惠，分别是：增 值税一般纳税人出租 2016 年 4 月 30 号前取得的不动产，可以选择按简易计税方法计税；小规模纳税人中的个体工商户出租住房的，可以按照 5%的征收率减按 1.5%征收率计算应纳税额。
4.对改造安置住房建设用地免征城镇土地使用税。对改造安置 住房经营管理单位、开发商与改造安置住房相关的印花税以及购 买安置住房的个人涉及的印花税予以免征。在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料、房屋 征收（拆迁）补偿协议或棚户区改造合同（协议），按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
5.对公共租赁住房建设期间用地及公共租赁住房建成后占地 免征城镇土地使用税。在其他住房项目中配套建设公共租赁住房， 依据政府部门出具的相关材料，按公共租赁住房建筑面积占总建筑面积的比例免征建设、管理公共租赁住房涉及的城镇土地使用 税。
6.对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为 90 平方米及以下的，减按 1%的 税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 1.5%的税率征收契 税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平方米及以下 的，减按 1%的税率征收契税；面积为 90 平方米以上的，减按 2% 的税率征收契税。
7.居民因个人房屋被征收而选择货币补偿用以重新购置房屋， 并且购房成交价格不超过货币补偿的，对新购房屋免征契税；购房成交价格超过货币补偿的，对差价部分按规定征收契税。居民因个人房屋被征收而选择房屋产权调换，并且不缴纳房屋产权调换差价的，对新换房屋免征契税；缴纳房屋产权调换差价的，对差价部分按规定征收契税。 （六）全面提速不动产登记业务
1.按照国家不动产登记不变不换的原则，各级公积金中心、金融机构可依法受理原房屋所有权证书、土地使用权产权证书申请的抵押业务。
2.不动产登记部门要主动公开办事指南和要件资料清单，优化 登记系统、调整流程、精简办理环节、压缩办理时限等工作措施， 提升办理效率。具体登记业务的办理时限为：抵押登记自受理 7 个工作日办结；抵押注销登记自受理 5 个工作日办结；转移登记、 变更登记自受理 10-30 个工作日办结（其中：有不动产证的 10 个工作日办结；没有不动产证的 30 个工作日办结）；首次登记自受理之日 15 个工作日办结（含落宗 5 个工作日）；预告登记、预抵押登记自受理 7 个工作日办结；国有建设用地使用权注销登记、房屋所有权注销登记、不动产权证注销登记自受理 10 个工作日办结（含现场踏勘时间）；查封登记、注销查封登记即时办结。
三、其他要求 （一）加强市区联动，各县（市）区人民政府，开发（度假） 区管委会要严格落实属地促进建筑业和房地产业平稳健康发展的 主体责任，建立会商协调机制，健全风险防控台账，及时解决企业和群众的问题和困难，化解矛盾纠纷。
（二）本意见中需明确实施细则或实施办法的，由相关责任部门在本意见发布后 15 个工作日内出台实施细则或实施办法。
（三）2016 年以来市政府出台的未纳入本意见的其他行之有效的政策措施，原则上继续执行，执行标准与本意见不一致的， 以本意见为准。
（四）本意见自发布之日起施行，施行期为一年。
昆明市人民政府办公厅
2017年3月28日印发
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