近些年昆明很多商业项目都曾推出过返租销售模式，但无法兑现收益承诺的也不少，其中有的取消了返租回归正常销售，甚至也有一些项目自身也因为资金问题停工停售。然而，并不是所有的返租项目都玩不下去，早在10多年前就运作商场返租模式的昆百大新纪元广场的B座和C座产权商场则至今还在继续，其整个运作过程却坎坷颇多，最近，百大家电所在的C座产权商场经过漫长谈判，在上一个租赁期到期1年8个月后终于与数百名业主第二次续约。

    谈判1年零8个月 昆百大续租家电商场

    8月24日，昆明百货大楼（集团）股份有限公司（下称“昆百大”）发布公告称，昆百大全资子公司昆百大家电与新纪元广场停车楼1-2层商场（下称“C座产权商场”）业主委员会，就续租事宜进行反复沟通谈判，形成了最终租赁方案。根据方案，昆百大家电与业主逐一签订新的《房屋租赁合同》，以年租金总额1073.66万元（含税）继续租赁C座产权商场进行家电零售经营，租赁期从2016年1月1日起至2021年12月31日止，6年共需支付租金6441.96万元。这是昆百大第二次续租该商场。

    根据相关约定，《房屋租赁合同》生效的前提是：“业主大会作出的决议，确定本物业租赁合同的签署，必须经占投资商铺个数1/2以上、占投资额比例1/2以上的业主同意方为有效”。而截至2017年8月23日，已签订最新《房屋租赁合同》的业主所持商铺个数占投资商铺个数的50.8%，占原始投资额的53.2%。这表明在逾期1年零8个月之后，昆百大已经成功续租了家电商场。

    新纪元广场位于昆明市最大的核心商业圈三市街商圈，包括昆百大A座老楼、B座新百货大楼、B座新纪元大酒店、B座写字楼和C座停车楼（包括百大家电商场、写字楼）。经查，2002年4月，昆百大因为连续2年亏损被实施特别处理，财务状况恶化，现金支付能力降低。为了度过难关，昆百大用新纪元广场B座8-17层写字楼、C座1-11层以及其它一些物业来抵偿工商银行的贷款。2005年年底，昆百大又以1.21亿元的价格从工商银行南屏支行手中买回新纪元广场房产。购回上述资产之后，昆百大在办公地点、经营结构不发生变化的前提下，将C座家电商场分割为429个单位销售，并进行售后返租，将B座写字楼改造成酒店式公寓，C座停车楼配合酒店式公寓进行逐步销售。C座的几次续租便由此而来。

    C座的第一个租赁期为6年，于2011年12月31日到期。到期后，昆百大家电与C座产权商场资产持有方续签租赁合同，将租赁期限延长至2015年12月31日。第二个租赁期期满后，昆百大家电与与业主就续租事宜进行了反复沟通谈判，直到近日才将逾期1年零8个月的续租一事敲定下来，好在谈判期间商场的经营并未受到影响。

    而除了C座，新纪元广场B座产权商场也有类似的问题。2003年，昆百大将B座分割成1205个单位进行销售，再由其全资子公司昆明百货大楼商业有限公司按一定的租金水平进行回租，并统一经营管理。上一次租期满后，昆百大商业公司也是经过近1年的谈判才与业主达成新的续租协议。

    双方都输不起的商场返租

    新纪元广场B座和C座的产权商场返租，属于昆明较早的商场返租案例，涉及数百名业主，产权分散，具有一定的标志性。而这样的售后返租模式在两三年前也曾经在昆明非常盛行，推出返租的产品多为公寓和商铺。但是由于推出这种销售模式的开发商本身就存在资金问题需要快速回笼资金，一旦承租能力不足，再加上市场下行等因素的影响，返租往往就难以为继。

    昆百大此次续签的C座产权商铺总建筑面积约为3428.94平方米，按照最新的《房屋租赁合同》，昆百大家电每年将向业主支付租金1073.66万元（含税），6年共需支付6441.96万元，算下来约261元/平米/月，与前几个租赁期相比，租金又有了较大幅度的上涨，而可以肯定的是，该商场租金未来还会逐期上涨。这样一来，昆百大一边要面临电商对家电行业带来的冲击，一边有要面临租金上涨，经营压力肯定不小。可即便如此，昆百大还是不惜用漫长的谈判来求得续签，这背后其实有其特殊的原因。

    不同于其它商铺和公寓返租，昆百大此次续签的家电商场是一个整体，要租只能整体租赁。更何况，昆百大是一家以零售业为主的老牌企业，昆百大家电也是老品牌，在整个集团的零售业中占据着重要的地位。就业主的层面来说，C座产权商场涉及320名业主，数量众多且分散，这些业主不可能以零星的面积在商场中独立运营，唯一的选择也是整体出租，但是也因为产权过于分散以致业主诉求不一，所以经过长达1年多的艰难谈判，昆百大才得以与业主达成续租协议。