昆明信息港讯（昆明日报 记者徐晓俊） 1月10日，锐理数据发布2018年昆明房地产市场报告，从城市宏观、土地市场、规划预售、物业市场、房企研究、后市预判等六大方面分析了2018年昆明楼市以及对2019年的楼市预判。

有趣的是，根据发布数据，2018年昆明土地招拍挂交易中，万科地产所占市场份额最高（面积占比16%，成交总价占比19%），本土开发商以俊发、城投、长丰为主。20家主要拿地开发商面积份额总和占86%，总地价份额占91%。前十拿地外房企大部分为外来房企。

【整体供销】2018年新增供应874万㎡，同比上涨37%；销量755万㎡，同比下降7%。（数据只含普通商品住宅，不含政策房）

【整体成交价格】2018年商品住宅价格总体呈上升趋势，全年均价13814元/㎡，均价比2017年高了3030元/㎡，同比增长28%。

【整体存量】截止2018年年底，住宅存量573万㎡，同比上涨29%。按照2018年月均去化63万㎡，住宅约需9.1个月去化，去化周期较2017年虽有所上涨，但住宅物业认可度高，去化压力不大。

【区域2017年VS2018年供销对比】南市区两年供销均占主力，所有区域新增均增加，西市区增加，其他区域基本持平。

【板块2017年VS2018年】官南、东南、东市、北市、中心板块供应增加。高新、西山、北市板块销量增加。

【分面积段供求关系】80-100㎡面积段供应占比逐年下降，140-160㎡较大面积段产品供应占比逐年增加；80-100㎡面积段产品成交占比下降达4%；120-180㎡面积段产品成交占比增加，100-120㎡、180-200㎡和200㎡以上面积段产品成交占比基本持平，市场在向改善型物业转变。

商业市场

【整体供销存价】2018年商业新增55万㎡，同比下降32%；成交量52万㎡，同比下降12%；均价23412元/㎡，同比持平；存量555万㎡，同比持平；按照2018年月均去化4.33万㎡，需128个月去化。

【区域供销存价对比】2018年商业供销存均是南市区占主力（供占28%，销占44%，存占34%）。东市区供销存占比均最小。售价最高为中市区29043元/㎡，售价最低为东市区21610元/㎡。

写字楼市场

【整体供销存价】2018年写字楼新增量48万㎡，同比上涨78%；成交39万㎡，同比下降42%；成交均价13537元/㎡，同比上涨13%。存量274万㎡，按照2018年月均去化3.29万㎡，需83个月去化 。

【昆明主城区土地供销价走势】2018年土地供应225宗，面积11062亩，供应同比增长39%；成交181宗，面积8497亩，成交同比下降3%；楼面均价至3179元/㎡，同比上涨3%；溢价率为8.37%。

【溢价率】2018年达到8.37%，同比上涨14%；公开拍卖土地竞争激烈。

【流拍率】2018年供应225宗，流拍45宗，流拍率20%；2018年主要由于草海、巫家坝、福海街道等地流拍。

【各性质土地供销价对比】2018年纯住宅用地供应6900亩，占比62%，成交5345亩，占比63%，单价623万元/亩。住宅兼商业性质的地价最高，为1064万元/亩。

【成交楼面地价TOP10】2018年成交楼面地价前十中，商业占6宗、住宅占4宗 ，相较于以前楼面价前十均为商业用地的情况看，2018年商业用地表现亮眼；最高楼面地价为华夏地产竞得的商业用地，楼面价16608元/㎡。

【开发商拿地排名】2018年万科地产所占市场份额最高（面积占比16%，成交总价占比19%），本土开发商以俊发、城投、长丰为主。20家主要拿地开发商面积份额总和占86%，总地价份额占91%。前十拿地外房企大部分为外来房企。

房企研究

【房企进驻情况 】2012年前，昆明市场以本土开发商为主，2012年后外来知名开发商集中进入，2017年更多开发商看好昆明市场，较多开发商进入和准备进入，市场格局逐渐发生改变。2018年又一批外来房企在昆拿地。

【房企集中度——全国销售前十 】截止2018年底，全国排名前20开发商仅有2家未进入昆明。全国前20开发商2018年昆明销售额占比38%。

后市预判：稳中求变 自强之年

【昆明预判——政策】2018年昆明连续出台政策，限售、限购、限价，市场立即进入调整期，预计昆明将继续保持目前当前政策。

【昆明预判——主城土地预供应】各版块中，呈贡、东南、东市、官南、滇池、高新六个板块未来一年预计土地供应均超过1000亩，新入昆明开发商在此板块内拿地较有机会；

【昆明预判——主城外溢区域】昆明主城区拿地困难，大量的开发商纷纷关注主城周边距离较近的可以承接主城外溢的区域去拿地开发。

【昆明预判——供求】2018年商品房供应1062万方，成交913万方，整体供求趋于平衡；结合近两年土地成交以及过规项目推导，2019年全年预计供应1500万方，去化在900-1000万方。

【昆明预判——价格】预计2019年如果在政策不松动的情况下，价格不会出现暴涨（上浮不得超过6%），很有可能在19年会横盘甚至回落，开发商大多会采取以价换量的营销模式。办公和商业在价格上会持续回落。

【昆明预判——产品】高层依然是主力供销产品；市场正在向改善型物业转变，120-180㎡面积段将是未来主流产品。