1月23日，昆明市规划局发布了关于呈贡区七彩云南第壹城8号地块办公楼的附图变更公示。七彩云南第壹城本次调规的8号地块紧邻彩云南路，本次规划变更主要内容为两栋超高层写字楼的大部分楼层改为公寓，其中包括规划288米高度的呈贡第一高楼，改地块的商业裙楼已建成开业，此次规划调整后，公寓项目本就集中的呈贡区，将新添约3000套公寓公寓，势必会加剧呈贡公寓市场竞争。

 七彩云南第壹城实景鸟瞰图

据规划公示，七彩云南第壹城8号地块的1#、2#原为办公塔楼，规划56层288米的1#楼9-56层、规划35层173米的2#楼的9-35层调整为小开间办公。据此可以看出，七彩云南第壹城两栋超高层的大部分将改为公寓。从规划变更后的平面图来看，1#、2#的各楼层经过分割后，每层楼共有40套公寓，综合计算，这两栋楼约有3000套公寓房源将推向市场。

七彩云南第壹城现状图

呈贡新城近年来写字楼改为公寓的项目不在少数，而且都集中在核心区域。2017年2月份，实力心城三期原规划的第8栋写字楼由1栋变更为2栋，变更为公寓；2018年6月，置信银河广场F栋原规划的办公楼，G栋原规划的酒店，调整为公寓用途；同月，双铁韵城的A座写字楼也将部分楼层改为loft公寓。如今，再加上七彩云南第壹城，这已经是呈贡办公楼改公寓的第四例。

为什么呈贡会出现写字楼扎堆改公寓的现象？写字楼的存量巨大去化艰难或许是最重要的原因，根据锐理数据发布的2018年昆明写字楼市场综合报告显示，全年内昆明写字楼新增供应量48万平方米，同比上涨78%，成交面积39万平方米，同比下降42%；截止到年底存量面积约274万平方米，按照2018年月均去化3.29万平方米，去化周期需83个月，差不多7年的时间。

呈贡写字楼供销存情况也同样不容乐观，锐理数据显示，去年呈贡写字楼销售仅2.69万方，库存则高达26.7万方，按此计算，去化周期约10年，也就是说，如果按照去年的平均销售速度，呈贡的写字楼去化时间比昆明平均水平还要高出三年。

2018年昆明各区域的写字楼去化情况严峻

但另一方面，呈贡区的公寓产品本来就不少，且不乏大体量的公寓项目，如融创孔雀镇、涌鑫哈佛中心、远洋新干线等，去年这三个项目的公寓销售情况都还不错，呈贡也因此成为昆明公寓销售的主战场，但新增供应量使得各项目的去化压力同样不小。

写字楼改公寓的做法某种程度上也是无奈之举，虽然一定程度上能推动去化，但呈贡公寓市场的容量毕竟有限，写字楼已经走入“死胡同”，扎堆改道公寓必然会加剧呈贡公寓市场的竞争激烈程度。对于七彩云南第壹城来说，处于呈贡核心区的优越地理位置以及自身成熟商业的加持，想必可以为公寓产品提升一定的附加价值。（云南房网 作者袁婷）