昆明房价连续上涨的过去两年里,市场上的产品结构也在悄悄发生变化,一个很直观的感受是:100平方米以上的大面积户型越来越多,80、90平方米阶段的户型逐渐减少,面积更小的小户型则几乎消失殆尽。这和更早以前的市场产品结构有很大的不同。

为什么昆明的房地产企业在最近两年里越来越偏爱开发大户型?除了它们公开声称的需求变化之外,还有没有其他原因?国家统计局的一组数据从侧面给出了答案。统计数据显示:2018年,昆明新建商品住宅中,144平方米以上的户型房价涨幅最大,一年上涨了18.2%;其次是90-144平方米面积段的户型,涨幅为16.1%;90平方米及以下的户型涨幅最小,为16%。这也就是说,户型越大,价格涨幅越高,当然开发商开发大户型的收益也就水涨船高。

2015年-2018年各个面积段房价涨幅(数据源于国家统计局)

根据国统计局的数据,昆明房价自2016年开始了一波连续近30个月的持续上涨。从不同面积区间在不同时期的涨幅来看,2016年,90平方米及以下户型房价涨幅为4.5%;90-144平方米阶段户型涨幅为4.7%;144平方米以上户型涨幅为3%。2017年,90平方米及以下户型房价涨幅为10.01%;90-144平方米阶段房价涨幅为10.9%;144平方米以上户型涨幅为9.1%。

可以看出,2016年和2017年,90-144平方米阶段户型房价涨幅最高,144平方米以上户型涨幅最小。

2018年涨势有了变化,144平方米以上户型房价涨幅超过了其他两个面积段的涨幅,成为涨幅最高的一个面积段,达到了18.2%。也就是说,2018年,144平方米以上的户型均价最高。

售价突破2万的俊发逸天峰,正是昆明大户型豪宅的代表

2018年1-12月新建商品住宅各个面积段户型环比涨幅(数据源于国家统计局)

总的来看,自2016年以来,昆明新建商品住宅中,最开始大户型领涨的现象还不明显,但到了去年,全年整体涨幅却呈现出面积越大,房价涨幅越高的态势。本来,大户型产品由于定位、目标客群等原因,定价本来就不低,一年下来房价涨幅如果再超过中小面积户型,就意味着去年昆明大户型产品的价格已明显比小户型要高。但在建设中,不同面积的产品成本都差不多,甚至有时候小户型还更高一些,所以在房子都不愁卖的情况下,开发大户型更有利于房企。

从2017年到去年,是昆明高端楼盘入市最多的一年,单价在2万左右的高端项目基本都是大户型产品,尤其是巫家坝区域,大户型产品是主流,价格也都高于片区房价均线,反映在统计数据上,就是昆明144平方米以上新房价格涨幅最大。不过,今年开年来昆明新房销售速度趋缓,大户型产品的销售可能将承受较大去化压力,而主要面向刚需人群的中小户型将转而走俏,这也许会导致开发商调整产品结构,增加中小户型产品比例。(云南房网 记者赵以仙)