昆明文旅地产开发的热潮已经开始波及到距昆明90公里之外的寻甸县。

近日，寻甸公布了又一个文旅特色小镇——耕读养生旅游小镇的开发计划。据介绍，项目位于仁德街道普家屯村，项目总投资7.88亿，总体规划用地约3607亩，其中建设用地约1000亩，总建筑面积25.4万平方米。项目将以高科技蘑菇产业为支撑，打造以农休闲观光、以农体验快乐、以农养生养老的田园综合体。

在此之前，寻甸的凤龙湾小镇开发已经颇具规模和名企。今年国庆期间，凤龙湾小镇三次登上央视，成为昆明热门旅游目的地。凤龙湾小镇以阿拉丁童话小镇为核心，通过22公里浪漫观光火车游线、16公里水上游艇观光线、12公里临水森林木栈道、18公里马道及20公里自行车道串联六大片区，共汇集64个子项目打造了5A级景区及国际健康生活目的地。也是昆明市今年唯一一个上榜“云南省特色小镇”的项目。

寻甸凤龙湾小镇今年国庆三次上榜央视

但寻甸开发旅游小镇的历史其实还要更早，2006年，云南丹彤集团就在寻甸塘子镇启动开发以温泉度假为特色的星河温泉旅游度假小镇。2008年，星河温泉小镇一期建成并投入运营。按照规划，星河温泉小镇的酒店度假别墅区有上千亩，配套有高尔夫等设施，但因市场原因，项目开发止步于一期，不过温泉度假酒店至今仍在运营中。

寻甸是昆明下辖远郊县，距离昆明主城中心的距离超过90公里，长期以来，在旅游方面并不显山露水，也不是昆明和云南的主要旅游目的地，但在文旅小镇开发方面却并不甘落后，近期公布的耕读小镇已经是寻甸县在近10年内计划开发的第三个大型文旅项目。

10年前的星河温泉度假小镇是一个以当地地热资源为特色的度假项目，最近频频在央视上曝光的凤龙湾小镇，除了借力凤龙湾的山水资源外，还充分挖掘民族文化资源，打造以阿拉伯神话一千零一夜为主题的阿拉丁小镇。最新公开的耕读小镇则以农业体验观光为特色。总的来说，寻甸的文旅开发基本依托于当地优势资源，各具风格。

寻甸大力发展文旅产业，首先是基于当地虽然缺乏知名度但质量还不错的旅游资源，比如星河温泉小镇所在的塘子镇本身就有天然温泉，附近还有钟灵山国家森公园、北大营万亩草场等，而凤龙湾小镇附近则有颇具特色的山水景区。除此之外，寻甸还有河口乡撒米罗溶洞群、石板河景区以及长征时期留下的红色旅游资源等。

寻甸开发文旅另外一个优势是区位，寻甸县位于昆明和云南第二大城市是曲靖之间，也是昭通和川渝到昆明的必经之地，当地文旅项目除了就近吸引昆明和曲靖的消费之外，在地理上也具有吸引省内昭通以及省外川黔渝游客的便利。

但寻甸文旅开发短板也在于位置。寻甸目前几个文旅项目距离主要客源地昆明市区至少有90公里，其中凤龙湾最远，超过100公里，而且都不在高速公路旁边，行程较长。到另一个主要客源地曲靖市的距离也差不多，到昭通就更远了。由于寻甸的文旅项目在省外知名度有限，客源主要来自于省内，尤其是昆明和曲靖，较远的距离和相对不便的交通条件，大大影响了寻甸文旅项目的吸引力。

星河温泉小镇是寻甸最早的文旅项目

以星河温泉旅游小镇为例，尽管以运营10年，但知名度不高，从昆明开车前往除了走70公里高速，还有20公里山路，并不方便。凤龙湾的情况也是如此，许多去过的游客都抱怨遥远且不太好找。从地图上看，即将开发的耕读小镇也不近。

由于远离省内主要消费市场，而寻甸现有文旅项目的魅力又不足以吸引省外客源，所以寻甸文旅开发的模式就比较单一，常规的借文化旅游开发房地产的模式不易操作。10年前的星河温泉小镇其实在这方面已经有过探索，其除了建设有温泉度假酒店、会议中心等，还开发有度假别墅，但销售一般，后续开发偃旗息鼓。

至于凤龙湾小镇和计划开发的耕读小镇，如果要进行进一步的房地产开发，难度都比较大。