近期,西双版纳中院审结一批商品房预售合同纠纷案件，案件审理过程中，承办法官探索创新工作方式，以“个案”带动“量案”，努力促成各方调解，调撤率达51.7%，案件处理取得良好的法律效果和社会效果。

置业公司逾期交房，批量案件诉至法院

2019年6月初，某置业公司违反合同约定逾期交房，60户购房者向景洪市人民法院相继提起诉讼，要求公司支付逾期交房违约金，一审判决后，公司和7户购房者不服,上诉至西双版纳中院。

涉案置业公司逾期交房涉及购房者1000多户，起初只有60户提起了诉讼，案件背后还有众多未提起诉讼的购房者的关注, 一旦处理不当，势必会引发更多的诉讼。且涉案小区已烂尾多年，直至新的公司接手后才得以交房，双方矛盾已久。加之60户购房者未委托同一诉讼代理人且无诉讼代表人，部分购房者身在武汉、重庆、新疆、昆明，甚至缅甸，其中还有4户为现役军人，送达、排期开庭、沟通协商等各个环节的困难度和工作量很大。

以调解为重心，个案带动量案

西双版纳中院速裁庭承办法官收到该案上诉材料后,及时分析案情,认真梳理和核实相关情况，分析此批案件不仅法律适用上存在争议，而且案件的审理牵涉社会稳定，若依现有证据就案办案，还将导致企业无法运转,法律效果、经济效果和社会效果都不佳。于是,承办法官将案件情况向领导汇报后,决定将办案重心放在调解上。

承办法官首先从60户购房者中挑选出3户购房者进行电话沟通，其中一户表示愿意调解，召集双方当事人多次协商后，双方达成一致意见，置业公司以5年的物业费折抵逾期交房违约金。

初步调解方案确定后，承办法官指导置业公司与其余购房者进行沟通，筛选出愿意调解的名单，并耐心、细致的分别做购房者工作，最后再次给不愿意调解的购房者打电话，努力争取调解部分案件。

前期工作结束后，由于收案时间临近春节，双方当事人都无时间精力处理本案，且60户购房者对本案纠纷的态度差异较大，承办法官决定根据送达情况，多批开庭。

同时选择典型案件先行调解、先行判决的方法，为其他案件办理明确导向，提供参考，尝试以前一批案件的处理结果，触动后几批案件的购房者接受调解结案。

春节后，受疫情影响，承办法官与当事人沟通之后采取远程视频的方式开庭，以网络线上开庭方式处理7件案件，并成功调解1件。历经多番努力后,30件案件调解结案、1件撤诉、 28件改判及1件维持原判。

物业费抵扣逾期交房违约金，保护购房者和置业公司

二审法院裁判调解后，其他部分购房者向一审法院提起了诉讼，一审法院按参照二审的方式进行了处理。在一、二审法院的共同努力下，双方当事人互谅互让，达成协议，未提起诉讼的购房者也与置业公司私下和解，涉案矛盾基本得以平息，实现了案结、事了、人和，从根本上化解了纠纷，从源头上减少了诉讼。

本案中，置业公司在被诉前已处于资金紧缺状况，简单地以合同约定作出判决，执行将难以进行，最终购房者的合法权益还是无法得到真正的救济，极易引发更广更深层次的矛盾，不利于社会的稳定，以物业费抵扣逾期交房违约金，使购房者得到了真正的补偿。（昆明信息港 记者江枫 通讯员罗琳）