昆明西市区很值得说道说道。

如果算开发历史，西市区其实和北市区差不多，都是昆明最早启动建设的新兴城区，都已有超过20年的房地产开发时间，但论成熟程度，西市区却不及北市区。

之所以如此，主要有三个原因，一是北市区当年曾被规划为昆明副中心，地位较高，一开始的开发强度超过西市区；二是北市区在地理上是个相对完整的区域，而西市区却被高速公路、铁路，滇池、山地等割裂为几块；三是西市区的区域管辖比较复杂，分别处于五华区、西山区、高新区和滇池度假区的管辖范围，影响了统一开发。

因此虽然从广义上讲，昆明一环以西，从草海两岸到西北新城，都属于西市区范围，但大多数昆明人心目中纯粹的西市区，大概也就是高新区到草海北岸这一块，但因为草海片区如今更多被看成是昆明环滇池的独立开发单元，所以狭义的西市区基本上包括一环以西，昆安高速以北到高新区这一片，再往北就属于相对独立的西北新城了。

西市区4大改善型楼盘的地理分布

按说狭义的西市区范围也不小，房地产开发的历史也颇早，昆明最早的连片商品房住宅小区就在西市区，比如有名的白马小区、春苑小区、秋苑小区、丰宁小区、梁源小区等，这些小区建成至少有20年时间了，各种条件都比较落后，是目前昆明改善换房需求最旺盛的片区之一，但如果在西市区就近换房，长期以来选择余地却并不多，今年以前，西市区在售的较大改善型住宅楼盘也就有海伦堡中央广场等少数几个。

但今年上半年，在狭义的西市区范围内，却一下子新冒出了4个改善型楼盘，成为西市区居民改善换房的首选。这四个项目是金地商置开发的金地昆悦、海伦堡地产继海伦堡中央广场后开发的玖悦府、绿城在昆明的首作诚园以及招商地产在黑林铺开发的雍和府。

之所以说这4个楼盘是西市区改善换房的首选，是因为它们比西市区已经开发几十年的老小区在品质上提升了好几个数量级，同时又有几个共同的优质特征，概括起来就两句话：精装板楼、地铁物业、配套丰富。

上面提到的这几个项目都是精装板楼，也都在地铁沿线，其中昆悦和玖悦府临近已经通车的地铁3号线，而绿城诚园和招商雍和府则在规划中的地铁7号线沿线，其中诚园到地铁3号线也不远。配套上，这几个项目也各有特色，其中玖悦府和昆悦所在的西山区52号片区，教育规划最为丰富，目前也已引进春苑小区，商业上则有早已开业的金地兰亭广场；诚园附近也有多所名校，诚园还配建游泳池，大大提升了配套水准；雍和府旁边则有西城COHO商业广场。

这几个改善型楼盘中，来的最早的是位于人民西路南侧西山区城改52号片区的金地商置昆悦，去年10月份率先面世，大部分房源都在1.6万元/平米左右，产品线十分丰富，截至目前，77-130平米住宅户型都有在售，面世半年来价格有小幅上涨，但总体来说变化不大。

在紧靠金地商置昆悦的东侧位置，由金地和海伦堡联合开发的玖悦府也于今年6月首次开盘，开盘均价1.68万元/平米，从价格上看，该项目比金地商置昆悦稍高一些，显然是由于玖悦府拥有更低的居住密度和更升级的产品质量，不过该项目体量不算大，目前在售户型也只有110-125平米两种，从成交情况看，似乎110平米户型更受购房者欢迎。 

玖悦府整个地块不算大，住宅楼具有很明显的板式风格

目光移向北，在黑林铺片区昆十四中的正北侧，央企招商蛇口在这里推出了招商雍和府，预计8月内开盘，首批推出的产品从98平米三房到138平米四房都有。

值得一提的是，招商雍和府一期地块的楼间距较宽，平均楼间距在60米左右，改善属性明显，而且项目周边配套丰富，临近西城时代购物中心，生活配套一应俱全，预计开盘均价应该在1.7万元/平米以上。

在招商雍和府售楼部开放半个月之后，位于科医路与昌源中路交汇处的绿城诚园也正式面世，从该项目效果图看出，社区中央设置了游泳池，而且各栋住宅楼之间绿化丰富，密度较低，显然是瞄准了改善、再改型客群。

从已公开的资料看，项目规划产品线也是从89-143平米户型都有覆盖，而且多以横厅设计为主，再加上项目距离地铁3号线昌源中路站仅约1.3公里，因此项目的预计价格也达到了1.8万元/平米以上，届时将成为西市区新建楼盘中均价最高的项目。

配建了泳池的绿城诚园预计开盘价格将达到1.8万元/平米

其实西市核心区也不是没有过这个价位的产品，早在2019年秋季，位于绿城诚园北侧位置的老项目——假日城市二期芳华推出了5栋楼王产品，当时部分房源单价已经超过2万元/平米，一举打破了西市区房价天花板。

不过当时芳华的楼王产品仅为个例，但如今西市核心区接连出现了金地商置昆悦、玖悦府、招商雍和府、绿城诚园四个改善型楼盘，清一色的板式建筑设计和品质较高的精装修，不仅为购房者提供了丰富的选择，而且也促使西市核心区房地产市场的整体水准不断向上提升。