别看昆明城不大,在全国城市的面积中只能排第20名,仅是北上广等一线大佬的三分之一,但这不代表着昆明没有发展潜力。从90年代初的翠湖片区,到“一湖四片”新昆明规划出台,过渡到滇池年代,从广福路扩建、南市区路网体系日益成熟,到新螺蛳湾片区、呈贡片区、草海片区的形成,再到滇池国际会展片区、巫家坝片区崭露头角。这些年,昆明逐步缔造了诸多地产价值区域。

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伴随着区域不断发展的火热趋势,置业热潮一波接一波,房价涨潮一轮接一轮,谁将成为城市发展大潮中的直接受益者,那就要看他弄清楚多少个区域的含金量,明晰了这些区域的规划发展和项目现状。今天,我们就来为读者梳理一下昆明现有的九大地产热点区域。

呈贡片区

过去5年至今,这个区域涨幅非常惊人,因为目前呈贡是大量人口迁入的承载地。从发展容量上看,未来也只有呈贡能够消化大量新增人口;从就业上来说,呈贡在生物医药和信息产业方面入驻了多家知名企业,有云南白药、云南移动大数据中心、中交云南总部、华为昆明软件开发云创新中心等,多元的产业布局无疑也吸引了大量的高端人才流入。加之呈贡本身是大学城、昆明市委、市政府所在地,高校教师与政府人员也是片区房价强有力的支撑。从人才引进来说,呈贡也非常积极。据了解,呈贡区实际辖区内的企业和单位招用了高校毕业生就业,签订1年以上(含1年)《劳动合同》且完成《劳动合同》备案和就业登记的,依法缴纳社会保险费用,在《劳动合同》期限内给予企业和单位每人2000元一次性的岗位开发补助。在呈贡区辖区内企业和单位工作的高校毕业生博士学历每人每月2000元,硕士学历每人每月1000元,本科学历每人每月600元,个人工资补助最长可享受3年。

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从配套来说,交通方面途经呈贡有3条地铁线,1、4、9号线,彩云北路等多条通往主城的城市主干道,地铁贯穿率是非常高的;医疗方面有昆明医科大学第一附属医院(三甲)、昆明市中医院(三甲)、延安医院呈贡分院(二甲)等等,目前这三所已经投入使用;教育方面,昆明市规划局发布《呈贡区部分中小学、幼儿园用地控制性详细规划调整》公示,最终规划幼儿园1785班、小学1593班、初中798班、高中660班,其中有云大附中呈贡校区、中华小学、昆三中、师大附属中学、还有民大系、昆工系(去年刚获准成立)的附属学校,优质知名学校真不少;环境方面也还不逊色,有国家级滇池国际度假区(大渔片区)之前规划的5100亩的呈贡中央公园,当年号称“全国最大中央公园”。只是该项目2008年开工,2011年一期工程完工后暂无新进展,后来也缩减至4151.21亩,即便是有所缩小,影响也微乎其微。

高新区

该区域是1992年经国务院批准成立的云南省首个国家级高新技术产业开发区,由位于昆明主城西北的建成区(5平方公里)和位于呈贡区马金铺街道的新城高新技术产业基地(86.88 平方公里)两个片区组成。

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看一个区域是否有发展空间,最重要的就是交通、教育和医疗。在医疗用地规划合理的情况下,医疗资源是能够满足当地需要的。我们重点来看看购房者最看中的交通。交通,最关心的还是地铁。高新区域内规划有路过海屯路的4号线和穿过二环西路和海源路的7号线,地铁4号线起于西北部高新开发区,止于呈贡新区,线路全长43.5公里,共设车站29座,开通后将大大缩短呈贡与高新区之间的车程。

目前高新主城部分有两个新盘在售,西城时代西锦里,开盘80~143㎡户型;假日城市二期芳华,144㎡户型在售,成交价1.7万/㎡。大部分消费者更关注的是二手房,百大国际花园和水逸康桥都是2007年以前的小区,但价格一直是高新区的的标杆,单价超过1.5万,可就读高新一小海源校区,旁边新房价格都没有这些二手房高。此外,澳霖公寓、南疆花园等老小区二手房单价在1.1~1.2万之间,非常好租。

巫家坝片区

作为一个单独拿出来规划的片区,巫家坝可谓在赚足了关注度。该片区范围东至昌宏路-彩云北路,西至清水河西侧岸线,北至昆石高速公路,南至广福路,总用地面积达986.86公顷。位置决定了它的定位,巫家坝片区规划了未来昆明的一大批城市地标,包括国内面积最大的城市中央公园、限高600米的“昆明第一高楼”等,而且该区域猛抓教育资源,未来将配置28所幼儿园、10所小学、7所初中、4所高中,且学校之间几乎做到了全覆盖,这番规划很是吸引人。

由于巫家坝定位为昆明建设“桥头堡”和世界级旅游城市的重要位置,并被列入昆明市“3015行动计划”重点开发的十大片区之一和世界知名旅游城市建设重点打造的六大片区之一,交通固然不可松懈,昆石高速、广福路、春城路可与主城区便捷联系,轨道交通1号线、7号线、8号线及东西、南北快线等轨道交通网路和巫家坝路、经四路、春城路、纬六路等城市主干道都经过于此。

巫家坝片区计划打造成面向全国、辐射南亚东南亚的金融中心、绿色创新传媒中心、总部基地,商业方面规划也相当丰富,其中地下商业就让人充满想象,以飞虎大道作为片区地下商业开发的主干线,结合地铁站点建设8处地下商业综合体以及6条地下商业街区,现都处于规划阶段,有实质性进展的是龙湖昆明时代天街,约13万平方米大体量自持购物中心,发布会已正式推出。

巫家坝走的是高端路线,中交、中铁建、保利、绿地、万科等实力房企已经用项目产品的首开价来进行了说明,只要把规划的内容发展明白了,巫家坝房价2万就只是个起点。

经开区

经开区为昆明(国家级)经济技术开发区,位于昆明主城东部,东起黄土坡,西至彩云路、昆洛路一带,南临呈贡新区,北接空港经济区。规划面积158.5平方公里,含官渡区约5.93平方公里,呈贡区约3.42平方公里,高新区约0.72平方公里,所以很多小伙伴纠结区域内有的项目到底在官渡还是在呈贡,它可能两个都沾边。

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昆明经济技术开发区地处昆明主城、呈贡区、长水国际机场三角区域中心,区内路网纵横,看起来区位、交通优势明显,发展潜力可观。该区包含的8个片区内,居住区相对分散,其中牛街庄和羊甫片区还在官渡区范围内,距离市区算比较近的。交通规划方面,昆石高速、昆玉高速、绕城高速、昆嵩高速、机场高速等道路网除了满足产业发展的需求,也改善了居住交通。

目前,经开区房价未过万,在售的新盘有新城琅樾,首批房源已开盘在售,建面110~143㎡,售价8500/㎡带装修;保利阳光城翡丽公园第三批次房源在售,79~131㎡户型,8900元/㎡带装修;碧桂园东园(117~215㎡)的洋房和东旭御山湖的别墅,单价较其他区域的同类产品较低,适合改善。再来看看二手房,品质不错配套还可以的有第三城的紫香园和紫曼园,单价8000~10000元,果林湖畔单价1万左右,中铁百年映象单价1.1万左右、云大知城单价1.1万左右,还有建工新城西区的住宅,单价1万左右,区域配套沃尔玛,生活相对方便。

业内人士认为,单价不到1万买带装修的住宅,经开区算是昆明房价的洼地,如果落实了轨道交通4号线、6号线、7号线、9号线在此区域的14个站点,确实适合预算不足的首次置业群体,这或许是昆明留给刚需一族最后的机会了。 

东白沙河片区

北起呼马山,西临东三环,东接东绕城高速公路,南连机场高速公路,规划范围面积约为12.58平方公里。以创造都市山水休闲为目标,构建集旅游度假、高端商务、高尚生活、生态保护等于一体的大昆明国际山水休闲城,所以片区内的项目,也多是走高端路线,价格不便宜。首先,定位就能看出,此片区功能仅限于纯居住,就业、人口增速就无从谈起。

交通方面,3、6号两条地铁线经过,昌宏路下穿贵昆公路隧道打通后,可形成巫家坝与东市区的南北快速通道;医疗资源目前仅规划一所医院;教育规划有完中两(共36班初中、33班高中,九年一贯制学校一所,共15班小学、15班初中,初中一所即东白沙河中学,共36班初中,小学三所共183班小学,幼儿园16所,共计183班,但具体是哪些学校还不知道;大型商业有两处,目前建成的有的七彩云南花之城,白沙河商业中心听说已经动工;最具价值得还是东白沙河水库,水质比滇池的要好,能加分不少。

区域内在售项目有美的顺城府少量洋房,户型184~215㎡,均价1.5~1.6万/㎡;万科白沙润园128㎡和143㎡洋房在售,折后均价1.38~1.68万/㎡;中海云麓九里双排别墅建筑面积170~320㎡,联排别墅330~380㎡,总价230-800万。这些项目旁边的二手项目有银海白沙郡,单价1.2万。

滇池国家旅游度假区

该区是1992年经国务院批准成立的全国十二个国家级旅游度假区之一,也是国家级旅游度假区中唯一位于内陆省的旅游度假区。辖区面积为47.5平方公里,其中包含两个片区——海埂片区和大渔片区。

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滇池环绕的自然风光就是该区最大优势,多条城市主干道加上昆明规划在建地铁5号线将通过滇池旅游度假区,经过盘龙区、五华区、西山区、滇池旅游度假区和官渡区,连接世博园、圆通公园、翠湖、国际会展中心等旅游景点。目前度假区教育设施中公办学校有10所,占全部学校数的42%,民办学校14所,占全部学校数58%。集结了武城小学分校、度假区第一幼儿园、度假区实验中学、云南长水中澳国际中学等名校。

在售项目有万科银海泊岸,建筑面积145~467㎡的户型均价17500元/㎡,115~175㎡的住宅均价17500元/㎡;华夏天璟湾有少量独栋别墅在售,售价4800万/㎡;绿地滇池国际健康城91~138㎡带装修住宅均价1.2万/㎡。二手项目有单价2.15万~2.23万的华夏曦岸、1.45万的银海山水间和住宅单价1.6万以上,别墅2.3万以上滇池卫城。

滇池会展片区

近年风头正热的除了巫家坝外就是滇池会展片区。根据规划,昆明会展中心片区总用地面积2060.61公顷,片区编制范围北至广福路、南至滇池沿岸、西至星海半岛西侧、东至宝丰半岛东侧。

片区配建学校、医院、生鲜超市、养老设施、文化体育等丰富完备的基础生活配套。具体来看,将配建13所小学共计468班,11所初高中合计450班,36所幼儿园共计522班。片区周边交通路网建设趋于成熟,飞虎大道的通车,广福路、昌宏路、环湖东路的路网完善,地铁当然也不会少,根据《昆明市城市快速轨道交通建设规划修编(2012-2016)》的要求,远期会展中心周边片区将有2号线、5号线、7号线、8号线、南北快线等5条轨道交通线路,规划在片区内共设置9处轨道交通站点,分别为龚家村站、福保站、会展中心站、向化站、罗家村店、六甲东站、会展中心北站、会展中心东站、宝丰站。

目前在售新盘有万科翡翠滨江二期住宅103~143㎡户型,带装修均价16500元/㎡;山海湾现房少量房源在售,户型300~380㎡,均价25000元/㎡;恒大玖珑湾14栋住宅在售,户型面积78~142㎡,均价13500元/㎡;北大资源颐和1898二期住宅110~142㎡,售价12000~13000元/㎡,洋房158~169㎡,售价17000元/㎡。片区内二手项目有半岛华府,单价1.8万;星河庄园,单价1.5万;湾流海一期,单价1.4万。

北部山水新城片区

北部山水新城位于沣源路以北、昆曲高速路以西、松华坝水库以南、盘龙江两岸,总规划面积13平方公里,规划区域距离城区约8公里。对于熟悉北部山水新城的人来说,龙头街或是昆明瀑布公园必定耳熟能详。

山水新区规划将建盘龙区行政中心、会展中心、文化体育中心。企划建设盘龙峡酒店集群区、龙头古街文化创意产业园、盘龙江浮岛智核、“最昆明”滨江休闲带等特色项目,引领区域高端消费潮流。

未来城轨2号线以及北绕城高速的接入以及北京路穿越其间,使片区中的道路与老城区路网全面衔接。片区内的昆明湖项目配套师大附中,还有8所幼儿园、4所小学、2所初中、1所高中,此外俊发城引入云师大的教育资源,配建11所学校。

区域内依山傍水在售项目有中建龙熙一号83~165㎡住宅,毛坯均价13000元/㎡;俊发城蔷薇苑住宅,户型面积89~143㎡,带装修均价14000元/㎡;融城昆明湖将推【湖珀】第1和10栋住宅新品,建筑面积147~178㎡,价格待定;万科金域水岸105~233㎡带装修住宅在售,均价15000元/㎡。

草海片区

草海片区坐落于昆明主城区西南方向,拥有12平方公里草海水域、25公里草海湖岸线,是昆明城最为重要的滨水空间和生态绿色走廊,片区定位为花园品质的城市客厅,主要功能包括商务办公、休闲度假、商业零售、文化娱乐和居住等。其规划结构为“一带、两湾、两区”,建设集生态涵养、休闲娱乐、旅游观光、文化创意、商贸会展为一体的高品质“城市客厅”和水清、湖洁、岸绿的生态屏障区。

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作为承接昆明主城向滇池过渡的城市发展重要环节,草海片区在战略上的地位毋庸置疑。早在2005年,官方便提出了草海发展战略,并对外公示了《西山草海片区控制性详细规划》纲要,欲将草海打造成“通向昆明的自然文化之门”的城市新客厅。这期间,中海、雅居乐、云南城投、万科等多家大牌房企都与草海片区有过交集,但最终都没有实施布局。直到2013年,草海片区才迎来房企进驻,继绿地打造海珀澜庭之后,万达、融创、华夏阳光、金地、中国中铁等品牌房企相继进驻,草海片区也自此拉开了大规模开发的序幕。

目前,草海片区在售项目较少,仅有昆明融创文旅城与华夏四季、中铁诺德·山海春风,楼盘单价均领跑昆明新房价格。新项目中,金地云泊花园、华夏澜台府已开工,片区迎来了新的建设热潮。

与昆明其他房地产热点区域相比,草海片区比较接近市中心,环湖开发的景观与环境优势也是其他区域很难相提并论的,随着西山区大力推进马街片区开发,滇池路沿线的建设逐渐与草海南岸相连,草海区域将成为连接西市区和滇池路度假区的中间通道,未来如果地铁7号线获批,草海的前景将不可限量。

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回归本质来看,决定房子价值的,实际上是刚需人群的资源需求,房子作为刚需品人人都会买,买房就是一种资源的占有。长远来看,每个区域都会涨,只是增长速度不同而已。

你买了市中心的房产,就占有了该处的资源,包括就业、教育、医疗、交通等等。为什么市中心的房价会高?就因为它资源占有率高,能让各种资源高效协作运转,效率越高的区域越节省时间,房价越容易上涨,因此提前对此区域有一定的前瞻性,可以大幅获利。（春城晚报-开屏新闻 记者阿芳）