“和以前相比,现在居住环境变好了,小区里干净整洁还清净,生活也方便了不少。”65岁的杨天鸿是昆明西山区福海街道新河村的村民,在外租房住了两年多后,今年6月27日,他和家人搬回了现在华夏四季小区的回迁安置房中,过上了悠然自得的老年生活。截至2020年7月31日,像杨天鸿这样的回迁安置户昆明市已有93276户,总安置面积1483万平方米,改造完成110个城中村。

昆明在城镇化进程中,城市建成区内形成了数量众多的城中村,城市更新改造是上级关心、领导关注、群众关切的焦点。随着城市建成区的不断扩展,建成区内的城中村有395个。在实施城市更新改造初期,部分项目由于进入门槛低,参与改造的企业良莠不齐,多为规模小、实力弱、缺乏开发经验的小企业,资金实力不强,在项目推进过程中,缺少运营团队和后续资金支持,导致项目推进缓慢,甚至出现烂尾。

2015年以来,昆明市出台了《昆明市城市更新改造管理办法》《社会投资人参与昆明市城市更新改造项目退出办法》等文件,将城中村、旧厂区、旧城区一并纳入城市更新改造范畴,制定了更严格的门槛,更加强调公共空间、学校、医院、商业等短板补齐和公服配套。从粗放式、无序化、点散改造转变为精细化、有序化、连片改造,各项工作取得积极进展。

西山区城中村改造第35号片区项目回迁安置房小区环境优美。记者劳学丽/摄

切实化解烂尾及遗留问题 盘活多个烂尾项目

昆明市委、市政府高度重视烂尾及遗留问题处置工作,把处置烂尾及遗留问题释放的巨大潜能与激发房地产市场和增加社会购买力结合起来,把处置烂尾及遗留问题作为维护房地产健康发展的内在支撑和增加投资的重要举措,切实承担起具体责任,积极采取有效措施,依法保护人民群众的权益。2017年5月25日市政府成立了昆明市烂尾楼问题化解工作协调领导小组,由市委常委、常务副市长担任组长,分管副市长担任常务副组长,按照国家、省市相关法律法规及相关政策,统筹化解我市主城烂尾楼项目问题。市委、市政府主要领导多次召开会议,专题研究昆明市烂尾楼处置工作。

通过多措并举,引进有实力的大企业进行接盘,盘活了沸城(下马村)、神州天宇广场(羊肠小村)、螺蛳湾商业中心(螺蛳湾村、黄瓜营村)、中望城(塔密村、五腊村)等一批烂尾项目;西南海(太河片区)等项目已进入破产重整、破产重组程序,通过债务削减、债务重组的方式激活项目,法院裁定后对企业的债权债务进行专项清查和清理结算,再引进有实力的大企业重新启动项目开发建设,有效化解了一批长期累积的历史遗留问题。

有2000余回迁户的观云海小区。记者劳学丽/摄

位于官渡区矣六街道的观云海小区,住了五腊村2000余户五腊村的回迁村民,而这个项目曾经也一度是令人头疼的烂尾项目。

由于历史和现实的原因,官渡区塔密、五腊片区规划建设滞后,“接吻楼”“握手楼”随处可见,基础设施薄弱,外来流动人口激增,居住环境脏乱差、社会治安混乱,房屋抗震系数低、存在极大的火灾隐患等问题。为了尽快改变塔密、五腊片区与周边环境不相符的现状,同步加快推进螺蛳湾国际商贸城项目建设,官渡区按照昆明市城中村改造相关规定,依法、遵规、履程对塔密、五腊片区城中村改造项目进行报批,并引进云南中望置业有限公司、云南中豪置业有限公司作为一级开发企业。

观云海小区内配套的卫生服务站。记者劳学丽/摄

但2014年8月由于云南中望置业有限公司、云南中豪置业有限公司资金链断裂,塔密、五腊城中村改造项目处于停滞状态项目处于停滞状态,由此引发一系列经济和社会问题。对此,官渡区全面梳理了城中村改造、三旧连片开发、重点项目中存在因企业资金链断裂问题导致回迁安置房停滞、过渡费发放不及时或停放引发的群众上访或群体性事件做了认真分析研判,采取有力措施成功解决塔密村、五腊村2个项目的烂尾问题。2018年6月完成该五腊项目回迁安置房的交付,共涉及1246户2455套,回迁面积25.8万平方米。

已改造完成110个城中村 九万余户群众搬入新居

随着城市更新改造工作的不断深入,昔日“都市里的村庄”正实现华丽转身,人民群众的满意度、安全感和幸福指数显著提升。截至2020年7月31日,已累计完成改造110个城中村,安置户数93276户,安置面积1483万平方米。

完善了市政基础设施和公共建设配套方面,截至2020年7月31日,累计移交中学20所,小学52所,幼儿园82所,社区用房11万平方米,医疗卫生设施8万平方米,生鲜超市22万平方米,公共绿地262万平方米。这些市政配套、公建设施大多由参与城市更新改造的社会投资人出资兴建,建成后无偿交给政府,达到了完善城市配套功能、改善城市环境、提升城市品质、优化人居环境的目的。

西山区城中村改造第35号片区项目配套小学书林一小福海校区即将投入使用。记者劳学丽/摄

杨天鸿的新居华夏四季是西山区城中村改造第35号片区项目。该项目于2013年12月启动,后因社会投资主体资金链断裂,项目陷入停滞长达2年时间。经西山区委、区政府高位统筹,按照相关程序依法清退原社会投资主体,招选了华夏阳光地产有限公司作为新社会投资主体进行开发建设,2017年1月项目得以重启。

目前,项目已建设完成公共配套建设湿地203亩,25幢1397套回迁安置房;今年8月底,将建设完成占地69亩24班的配套公立小学书林一小福海校区;2021年底将全面完7条市政规划道路的建设。“现在的生活很惬意,和以前比起来好了很多。”杨天鸿对新家及周边的环境变化都感到满意。

通过城市更新改造,不仅从各个方面提升了城中村村民的生活水平和质量、加速了村民融入城市的步伐,也提升了整个城市品质。

正在建设中的螺蛳湾城市棚户区改造项目。记者劳学丽/摄

接下来将深入推进城市更新改造涉及的“烂尾”项目的处置

城市更新是创新城市发展的4.0版本,有利于改善人居环境,完善城市功能,提升城市形象,节约集约用地,促进城市建设的可持续发展。在接下来的工作中,昆明市将深入推进城市更新改造涉及的“烂尾”项目的处置、加强对城市更新改造的产业引导、以改善公共服务设施体系为抓手,坚持大片区开发、大项目支撑、大企业主体。

全面梳理城市更新改造涉及的“烂尾”项目,一个项目一个方案,分类处置。通过政策支持化解一批:在不突破项目总用地规模、总建筑规模、容积率,满足公建配套、交通承载力的前提下,项目用地可由房地产企业申请调整商住比。通过联席会议化解一批:对需要多个部门协调解决的问题,建立部门联席会议制度,由市政府分管领导召集属地政府和市级相关部门进行专题研究,加强部门之间以及与属地政府联动,形成合力推进的良好态势。

通过司法处置化解一批:切实发挥司法部门在城中村改造中的重要作用,结合市城中村改造历史遗留问题处置领导小组和市烂尾楼问题化解推进工作协调领导小组机制,对烂尾楼、城中村改造历史遗留问题、涉法涉诉项目依法依规快审快处一批。通过市场手段化解一批:对债权债务关系复杂、推进滞缓的项目,鼓励社会投资人与其债权人锁定债务,采取债务削减、债务重组的方式,激活项目建设,积极稳妥推进项目。

俊发城 宝云片区城中村改造项目实行先安置、后搬迁、再拆迁的拆迁原则，减轻了改造工作的难度。记者劳学丽/摄

加强对城市更新改造的产业引导。按照城市产业统一布局和协调发展的要求,结合所在地区的城市功能定位,深入挖掘产业资源,引导城市更新片区通过各种改造方式为周边的重要城市功能区提供配套服务,丰富城市更新片区的产业构成,保障片区经济的可持续发展,促进其与城市产业体系的彻底融合。

以改善公共服务设施体系为抓手。结合城市更新改造,努力改善道路交通设施,采取修整路面、打通微循环、增辟道路等多种手段,提高道路系统建设水平;加快教育资源整合,优化布局布点,扩大优质资源,鼓励社会办学,努力提高教育服务水平;加快社区医疗、养老机构建设步伐,鼓励社会力量开办医疗保健和养老服务机构,加强对医疗、养老服务机构的监管,努力营造安全方便的医疗、养老服务环境;不断改善城市更新片区的文化体育服务设施,逐步改善城市更新片区的公共服务设施体系。

坚持大片区开发、大项目支撑、大企业主体。把集中连片开发当作城市更新改造的重要原则,对翠湖西片区、老螺蛳湾片区、东白沙河片区等片区进行重新梳理并规划定位,彻底改变零散开发、片区分割、“打补丁式”的改造模式。实施大项目带动策略,重点推进巫家坝总部经济、万象城商业综合体、大悦城城市综合体、融创文旅城、新螺蛳湾商品集散中心等一批大项目,以大项目带动城市更新改造。坚持招大去小、多种合作的策略,引进全国房地产前三十强企业参与城市更新改造,确保昆明城市更新改造积极稳妥推进。(昆明信息港 记者劳学丽)