5月10日，巫家坝和甸营两宗84亩住宅用地在经历了两次流拍降价后终于成功出让。与前两次黯淡流拍不同，此次竞拍在报名阶段就吸引了招商蛇口、中海、中铁建、金茂、中梁、花样年、新希望等7家房企踊跃参与。
巫家坝“地王”大致位置示意
最后，KCGD2020-3-A1号地块经过19轮竞价，由中铁建以8.6亿元竞得，溢价率19.8%；KCGD2020-4-A1号地块经31轮竞价，由招商蛇口以8.4亿元竞得，溢价率30.4%。昔日“地王”能够引起如此激烈的竞拍场面，无疑也宣告了巫家坝价值及市场信心的再次回归。
值得注意的是，参与竞拍的招商蛇口、中海等4家房企均为巫家坝开发的老手，此次不约而同再次出手竞拍，不仅显示市场对巫家坝的信心依然非常充足，更反映出巫家坝住宅供应的不足，以至于手上货包短缺的房企急于补仓。
巫家坝“老玩家”给了唱衰派一记响亮的耳光。
巫家坝“地王”5月10日网拍报名情况
但补仓的重要前提是合适的地价，从巫家坝“地王”流拍到被抢的坎坷经历可以看出这一点。
地块去年十月首次出让的时候，起拍价高达19.63亿元，折合楼面价约14425元/㎡，这一价格远超昆明住宅用地的楼面价纪录，更不可忽视的是，和甸营地块虽然属于巫家坝首次出让的纯住宅用地，但毕竟位置稍偏，周边配套除了官渡区新院外大多没有落实，因此难以支撑如此高价位。
经历了两次降价后，此次拍卖这两块土地的交易起拍价约13.62亿元，起始楼面价约1万/㎡。相比首次入市时，楼面价每平米降价4425元。谁料到最终成交价竟又飙升至约17亿元，真是早知今日抢破头，还不如当初早点拿。
激烈的竞拍再次证明，巫家坝的价值绝对不应该被低估。关于这一点，巫家坝的“老玩家”心里比谁都清楚。
但巫家坝“地王”此次重新受到市场的追捧，背后的原因也并非仅仅因为降价而已。
巫家坝“地王”为何重新成为了市场的“宠儿”？
首先，今年的市场情况和去年相比已经大不相同。
由于疫情的冲击，2020年与2019年相比，昆明全年土地出让面积下降近2成，成交金额下降近3成。众多房企经历了近3个月的停摆，全年资金压力都比较大，在拿地方面的积极性也就有所下降。
但今年的情况也去年相比已经完全不同，渡过了艰难的2020年后，昆明市场后劲十足，表现在房价上则是重新出现强劲的上升势头，国家统计局数据显示，3月昆明新房价格已连续上涨了12个月，创今年涨幅新高。
另外许多房企的资金情况有所好转，尤其像招商蛇口、中海这样早期进驻巫家坝的央企，资金充裕，手中的房源基本上都卖的七七八八，自然不会放过拿地补仓的良机。
其次，巫家坝重磅配套中央公园取得突破性进展。
2019年以后巫家坝土地市场陷入了沉寂，最大原因还是配套兑现速度太慢，尤其是万众瞩目的中央公园，迟迟没有动工。
但根据最新的消息，巫家坝中央公园将于今年5月25日正式开工，其中一标段名字就叫官渡森林公园，本身就是在原官渡森林公园的基础上进行扩建。一标段涉及的拆迁并不多，也最有可能率先开工以及率先呈现。
中央公园第一标段与巫家坝“地王”相隔数百米
中央公园一期开工并将有望率先呈现后，巫家坝“地王”所处的和甸营片区，虽然不在片区核心位置，但反而将成为整个巫家坝率先享有公园配套的地块之一。在这一重磅利好因素的推动下，“地王”的价值与过去相比已经不可同日而语。
再者，国内土地市场政策的剧变也对昆明土地市场产生了一定影响。
今年2月下旬，网传国内22个重点城市实行“两集中”土地出让政策，涵盖4个一线城市和18个热点二三线城市。
随后的4月26日，广州率先揭开了集中供地的序幕，目前全国已有17个城市发布了土地集中出让预告，将进行单次、大批量、井喷式的卖地。并且，诸如上海、成都、杭州等城市，还实行了“限价竞价”、“封顶自持”的政策，对土地溢价成交进行了“锁喉”。
全国17城集中供地情况（图源房车宝江苏）
这一系列“组合拳”将许多全国性房企打的措手不及，许多房企不得不重新斟酌自己的全国战略布局，选择性地撤出一些房地产开发热度不高的城市。而这样的政策背景就使得像昆明这样还没实施集中供地的城市更容易受到房企的青睐。
综上所述，在内外多种因素的交织影响下，巫家坝“地王”重新成为了市场的“宠儿”。
“地王”的最终成交价将成为巫家坝真实土地价值的标尺
巫家坝从2017年10月首次供地，到最近一次龙湖拿地，片区楼面价在4000-7000元之间，与昆明其他热门区域相比，这一价格乍看并不高。
但过去巫家坝的土地价格并没有真正反映出该片区的土地价值，因为以往巫家坝的土地出让，往往都伴随着堪称昆明最苛刻的外挂条件。
诸如500强资格、千亿资产、全国布局、总部大厦、商业中心等高门槛条件，配建学校、道路的要求，导致过去巫家坝众多项目的实际开发成本远高于表面数字，因而导致巫家坝缺少较为真实的价值体现。
巫家坝城市设计效果图
而巫家坝“地王”的楼面价虽然比过去其他项目高出不少，但“地王”是纯住宅用地，没有任何外挂条件和门槛，且3.8的容积率也比较适中。
这意味着“地王”成交的价格一定程度上“锚定”了巫家坝当前的真实土地价值，也将为巫家坝后续的土地出让制定一个价格标尺。
昆明楼面价上万的区域其实寥寥无几，而且这些片区房价基本都在2万以上，如草海、双塔片区，如果以此次楼面价13046元来比较，巫家坝目前大致在2万上下的房价应该还处在一个偏低的水平。
七雄争锋，招商蛇口与中铁建笑到最后
在此次报名竞拍的7家房企中，除了新希望、中梁、花样年是新面孔之外，其余四家都已经是巫家坝的老“玩家”了。
过去想进巫家坝，没有“三板斧”是不行的，招商蛇口、中海、中铁建、金茂这些央企巨头，当初为了挤进巫家坝，都斥巨资在巫家坝配建了自己的总部大厦。
而此次“地王”的0门槛出让，让新希望、中梁、花样年这几家优秀的新生代力量看到了机会。不过，无论是资金实力还是对巫家坝的熟悉程度，原先的开发主力对于巫家坝要更有发言权。
尤其招商蛇口和中海这两家全国TOP10房企，可以说在扎根巫家坝之初，就已经做好了打一场持久战的准备。
志在必得的竞拍者——招商蛇口
在今日下午这场竞拍中，招商蛇口无疑是最亮眼的角色。从拍卖开始就积极参与，并一直角逐到了最后，被招商蛇口拿下的KCGD2020-4-A1号地块也创下了昆明楼面价新高。积极投身巫家坝并持续参与后续开发，体现出招商局集团作为万亿央企的社会责任担当。
招商局成立于1872年，总部设在香港，是中央直接管理的国有重要骨干企业，同时招商局也被列为香港四大中资企业之一。截止2020年底，总资产达到10.3万亿元，净利润1,371亿元，资产总额和净利润蝉联央企第一。
招商局集团整体特点可以概括为：百年招商、万亿央企。
招商蛇口创立于1979年，是招商局集团旗下城市综合开发运营板块的旗舰企业，业务覆盖全球111个城市和地区，开发精品项目超500个。以“中国领先的城市和园区综合开发运营服务商”为战略定位，致力于成为“美好生活承载者”。
自2013年入昆以来，招商蛇口发展一直以低调稳健著称。从会展三个半岛到呈贡、晋宁、巫家坝、空港再到安宁，8年来招商蛇口一直深度参与昆明的发展。在巫家坝，招商蛇口布局了品质标杆项目——招商公园大道。
招商公园大道是招商蛇口入滇布局的第七子，项目位于飞虎大道与纬七路交叉口，总占地面积约66.2亩，是整个巫家坝规模最大且唯一坐拥双地铁站的居住社区。
招商·公园大道区位图
据悉，今年6月，招商公园大道将推售新地块住宅产品，面积段在99-125㎡之间。新地块位于公园大道西侧，距离中央公园仅约百米，直面公园景观，占据公园景观核心资源。
巫家坝开发另一位深度参与者——中海集团
值得一提的是，在成功开发了巫家坝流量红盘“中海·寰宇天下”后，中海集团也积极参与到了此次巫家坝“地王”的竞拍当中，虽然最后惜败，但中海对巫家坝发展做出的贡献有目共睹。
出身中国建筑集团工程世家的“精工”中海地产，向来以施工品质过硬，技术含量高闻名，享有“工科中海”的美誉。
奉行“蓝海战略”的中海地产，往往拿地时不惜以高价，入市时却还之以平价，致力打造高性价比产品的中海在巫家坝布局时同样延续了一贯风格。
占据巫家坝CBD和中央公园商业&生态双中心的中海·寰宇天下，是巫家坝教育资源最集中的楼盘之一，周边共有16块教育用地覆盖了全龄段教育需求。
中海·寰宇天下区位图
目前项目一期住宅基本清盘，二期即将加推的28号地块，与中央公园一标段直线距离仅280米，同样是第一批享受公园配套的项目之一。新推地块产品面积段涵盖110-170平米，为巫家坝置业者提供更多选择。
看好巫家坝和唱衰巫家坝，两种截然相反的论调一直存在，大致上，唱衰派更在意的是一时一地的得失，但如果是持长远发展的角度观察，巫家坝和昆明其他任何片区不同之处在于，作为昆明的城市新中心，巫家坝拥有的是唯一的价值高地，地域广阔，投资巨大，建设周期较长，因其如此，才是如招商蛇口、中海这样的大“玩家”坚定长期投入的最佳目标。