昆明建设路一套85平方米的法拍房（位于1楼）起拍价144万元，预付20万元押金。消息一出，引来众多看房者，因为周边同等的房子基本都要200万元左右，50多万元的差价十分诱人。记者了解到，尽管这套房子拍下后要一次性付清，但仍受很多人的青睐，最后以165万元拍出。

谈起法拍房，很多人想到的就是便宜。没错，便宜是法拍房对于购房者最大的诱惑，但高性价比下也存在风险。

哪种房子会成为法拍房

法拍房，简单理解就是法院强制拍卖的房产。一般而言，发生以下几种情况，房产会成为法拍房：

●还不起商业贷款

购房人向银行贷款购房，不能如期如数偿还贷款时，银行会向法院提出民事诉讼，要求贷款人就被抵押房子进行拍卖，变现偿还贷款。

●民间借贷纠纷

比如张三借李四的钱，约定以自有房产抵押给李四，到期不能还款。根据《担保法》规定，李四不能直接取得抵押房产，只能向法院申请张三还款，并出示抵押或借款协议，要求法院在执行阶段拍卖张三的房产来还款。

●司法没收房屋

刑事案件中常有判决没收犯罪嫌疑人个人全部财产，如该财产涉及不动产，可依法进行拍卖，变现后的钱款收归国库。

●无主财产

这个很容易理解，就是无人认领的房产，也可以进行拍卖，但现实生活中很少。

以上几种情况基本概括了法拍房流入市场的原因。一般情况下，业主无力履行按揭合约，也无法清偿债务，债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，业主的房子就会被拿来拍卖偿还债务。根据法院的相关规定：第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%。如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%；其次，参与拍卖的住宅大部分是有70年产权的住宅，买后可以落户，有一些还可以申请贷款按揭，满足刚需客的基本需求。而且房源为现房，周边配套成熟。

便宜背后隐藏四大风险

对于法拍房，很多消费者会心存疑虑。“风险有点大，而且一般需要一次性付款，不太会考虑。”何女士告诉记者，通过拍卖，确实能低价买到好房子，但法院只负责拍卖，并不负责交接和清房。因此，拍到手后可能会存在四大风险：

其一，原房主的身份风险。法拍房基本是由于债务人无法偿债而被拍卖的房产，如果原房主人品可靠，只是暂时资金周转不灵，那还比较省心。但是，目前我国民间借贷无法通过国家机构查询，如果原房主因债务问题跑路，那么你拍下他的房屋，入住后可能会遭遇其他债权人的追讨，万一碰到不讲理的人会很麻烦。一般情况下，法院不会很明确告诉你原房主的身份背景及房屋被强制拍卖的具体原因，所以这个风险不容忽视。云南凌云律师事务所合伙人方丽君告诉记者，法拍房产权是否清晰很重要，一定要弄清楚是否有他人与产权人签订过合同但没有去房管局登记备案，以防在购得过程中被对方提出执行异议。购置法拍房时，还要注意是否存在贷款，如果有，买方是否能够支付。

其二，不能落户的风险。很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么就存在没法落户的可能，而不能落户则意味着子女就学等问题没法解决。

其三，无法马上入住的风险。如果存在租赁在前、抵押在后的情况，拍卖成交后原租赁合同继续有效。生活中就有原房主故意把租赁合同的时效签得很长，10年，甚至20年。如果买了这种附带租赁合同的法拍房，由于承租人的存在，自己无法入住。甚至有些一开始说没有租赁的法拍房，等拍卖后，突然又冒出租赁合同或者有人在里面居住不肯腾房。一般情况下，执行法院不会强制腾空，购房者还需要另立民事案件进行处理。

其四，补缴费用的风险。云南泊江律师事务所律师、税务师事务所主任高伟告诉记者，法拍房过户的时候会产生大量的税费，比如契税、个人所得税。一般法院会出具相关文件材料，可以办理免交增值税。如果法院无法出具材料，购房者可能需要承担较高的税费，导致最后成交价高于市场价。理论上，这些税费应该由买卖双方各负担一部分，但在实际交易中基本上由买方支付。因此，购买法拍房一定要提前到现场实地考察，了解拍卖房是否有拖欠物业费、水电气费等情况。部分房产如果长期无人入住，物业费、水电气费等拖欠了很久，这可是一笔不小的费用。如果房屋破坏状况较严重，未来可能还需要大量的维修费用。再者，查清是否抵押，法拍房可能因为房主债务问题被多次抵押，而法拍房后续的所有费用均由购买者承担。如果有抵押，一定要了解清楚是否可以办理解押，否则可能面临债务偿还风险。此外，法拍房也面临着不能贷款的风险，法院要求拍卖所得房款要在一定期限内交足，不允许贷款。因此，购买者要充分估计购房款、拍卖手续费以及税费负担等情况。

入手前务必仔细调查了解

记者从新亚地产了解到，法拍房虽然拍卖时的价格会比较便宜，但房产中介很少碰，“因为交易程序复杂，涉及贷款、抵押等诸多问题，实际从中介手里出手的法拍房不多。”新亚地产严经理表示，将近90%的法拍房无法办理贷款，必须一次性付清，一般只有手头资金充裕的客户才会入手。

严经理认为，法拍房不是不能买，只是在买的时候要做好各种充分准备。首先，可以通过法院网址全方位了解所拍房屋的信息，一般相关网页上可以查询与该套房产有关的判决信息，里面展示了房子位置、周边情况、价格等，还有房产证号；之后，通过证号可以到房管部门查询该套房产能否正常过户和税费情况等；其次，现场实地考察房屋情况，毕竟网上公布的信息是有限的。大部分情况下，竞买人是不能直接接触到原房主的，可以通过网上公布的联系方式联系受理此案的法官，表明看房意愿，一般法院会委派一名工作人员带意向竞买人集中看房。在实地考察中，如果房子里住的是原房主，正好可以向其了解一下房子拍卖的原因，以及名下有没有落了小孩户口。在小区里碰到同楼邻居，也可以主动打听一下房屋相关情况。另外，可以去一趟物业管理处，看看该房子有没有拖欠费用等情况。总之，在看房过程中要详细了解清楚房产的租赁、装修等情况。和二手房一样，法拍房所见即所得，实地调查了解一遍就基本能判定这个房子能不能入手。

总之，无论是新房、二手房、经适房还是法拍房，都不能光图便宜。所有的房子都一样，升值或是居住都要考虑未来的生活，相关的配套是否具备，价格是否真的有优势。（春城晚报 记者阿芳 实习生夏梦雨）