“宣传上说得多好，我们冲着有轨道交通和医院才买了房子，交房前又通知延期，我这才发现轻轨根本还没有批复。”近日，岳女士拿着宣传材料、购房合同找到春城晚报-开屏新闻记者，诉说了自己的烦心事儿。

宣传的轻轨，三甲医院在哪？

2019年，岳女士在中介推荐下拿到了一张嵩明半山云府项目的宣传单，开发商为嵩明御宝天晟房地产开发有限公司。其中，宣传页这样写道：立体交通网，融入昆明半小时经济圈，具体介绍为“嵩昆大道、杭瑞高速快速通达昆明主城区与长水国际机场，距离机场仅10分钟车程，同时，随着嵩明高铁站的投入使用与轻轨6号线、9号线的规划落定，让项目完整融入昆明半小时城市圈内。”

她还看到网上众多关于该项目的宣传资料，都提到项目位于空港新区军长路与嵩哨路交会处，依托滇中新区建设的优势，交通形成1港1高铁2轨道3高速4干道的立体模式，无论是市内、省内、国内还是国际出行，都具有高度的通达性。

这些条件让岳女士非常满意，2019年8月31日，她与丈夫花费百万元购买了该项目的房子。她想，她和老伴已经年满80，未来这里的环境好、交通好、有医院，是个安享晚年的好去处。

此后，直到接到延期交房的通知，岳女士才第一次去到了小区建设现场，然后萌生了退房的想法。

2021年11月28日，业主岳女士接到了开发商的延期交房通知称“目前项目仍然全面施工中，外立面及内部道路即将完工，景观绿化已经进场，首批次交房楼栋已经进入交房前尾声……”看到此信息，岳女士于同年12月2日赶往项目地了解配套设施建设情况，发现“当初承诺的6号线、9号线，三甲医院等均没有，也不知何时才能建设完成？”

鉴于现场建设情况和交通规划没有达到预期，岳女士多次联系开发商要求退房，均被拖延、冷处理。

她认为，交通条件和医院是现实需要，当初相关初期建设规划发布以后，开发商就用轨道交通和医院做宣传，“可宣传中说是‘规划落定’，事实却是没有获得批复。开发商既是虚假宣传，又是不作为，没有按照合同条款将交通变化告知业主。”

宣称的轨道交通尚未得到批复

关于半山云府项目宣传的交通配置，记者查询多方资料发现，6号线主要是指6号线三期，目前各方表述基本为“积极推进”；关于9号线，有网友数次通过人民网地方领导留言板询问9号线什么时候通车。昆明市交通运输局于2020年11月19日回复道：“鉴于9号线在昆明城市建设中的重要作用，根据市委、市政府工作要求，9号线建设规划已报国家发展改革委进行审批。截至目前，尚未获得批复。由于9号线建设规划未获批复，9号线一期工程缺乏上位规划依据，暂时无法开展项目可行性研究报告等前期要件报批工作，该工程项目开工时间尚不确定，建设通车时间也无法确定。”至今年2月25日，昆明市交通运输局的回复依然是“截至目前，尚未获得批复。”

其实，早在2020年9月，国家发展改革委就曾指出：昆明市需退出债务预警城市后，才能办理将9号线纳入建设规划调整的请示文件。

也就是说，半山云府项目宣传单页里提到的“6号线、9号线的规划落定”并不是落定，而是“积极推进”和“尚未批复”。按照地铁审批的一般流程，规划是由地方政府上报，国家发展改革委进行审批后，具体的路线和站点才能够落定。

值得一提的是，不久前，昆明发改委发布了《昆明市2022年重点项目》计划表，地铁9号线、地铁6号线三期也被列入了新开工项目名单，建设年限为2022-2026年；嵩明线、安宁线暂未定。这意味着，虽然地铁9号线、6号线三期被列入了新开工项目名单，但依旧未得到批复，动工和通车时间无法确定。

对于以上情况，记者多次拨打电话，但均未与半山云府项目取得联系。此外，在房源平台上，该项目的配套介绍已经更改为“楼盘到市中心路程约35.06公里”。

法官说法

为了吸引购房者，一些开发商拿着尚在前期规划中的地铁线路作为卖点，承诺楼盘通地铁，结果最终规划生变，导致购房者高价买了房子，开发商却无法兑现承诺。

尚在规划中的地铁线路

不能用于宣传销售楼盘

考虑到类似的宣传炒作手段侵害了购房者权益，且极易引发纠纷，国家市场监督管理总局发布的《房地产广告发布规定》第四条明确规定：不得以规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。

昆明市西山区人民法院民三庭员额法官姚琳表示，岳女士的遭遇主要涉及的是商品房的销售广告和宣传资料如何定性的问题。

目前，商品房买卖90%以上是以广告形式向社会公开出售的，房地产开发商通常利用广播、电视、报纸、期刊等新闻媒体的广告栏目或自行印制售房宣传资料、设置户外广告、样板房等形式，在宣传和介绍商品房的同时，作出对购买商品房特定事项的说明或者对商品房质量的声明、陈述。

这些说明和允诺，在多数情况下，房地产开发商均拒绝写进合同条款中，但对购房合同的签订又有着巨大的影响，影响着购房人的心理，特别是公开出版的报纸、杂志以及国家管理的电视、广播上发布的广告，更是容易产生诱惑力。因此，如何界定房地产广告中说明和允诺的法律责任，统一对这一类纠纷的法律适用尺度，也是法院在审判实践中迫切需要解决的问题。

销售广告和宣传资料

通常为要约邀请

姚琳解释道，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约（是一方当事人以缔结合同为目的向对方当事人所作的意思表示）邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

按照该条的规定，房地产开发商的销售广告和宣传资料通常为要约邀请，不作为合同内容。只有在符合法定的条件时，其才视为要约，即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容。在此情形下，若房地产开发商未兑现相应的说明或者承诺的，其行为已构成违约，其应依法承担违约责任。

但购房人是否可以据此主张解除商品房买卖合同，要求退房，还是要看房地产开发商的违约行为是否构成根本违约（即，该违约行为是否导致合同目的不能实现）。而房地产开发商在商品房的销售广告和宣传资料中就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施（包括商品房的基础设施和相关配套设施）所作的说明和允诺，是否可以认定为要约，还是要根据个案的具体情况来进行判定。

未订入合同

不等于不承担法律责任

虽然房地产开发商的商品房销售广告和宣传资料一般为要约邀请，但并不等于房地产开发商可以随意作出虚假宣传。

《中华人民共和国广告法》规定：“房地产广告，房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有下列内容：（一)升值或者投资回报的承诺；（二）以项目达到某一具体参照物的所需时间表示项目位置；（三)违反国家有关价格管理的规定；（四）对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。”如违反相应的规定，会受到相应的行政处罚。

姚琳指出，需要说明的是，对于房地产开发商在商品房销售广告中过分的商业吹嘘以及就商品房规划范围之外的环境和公益设施进行的虚假宣传，如未订入合同中，不应视为合同内容，但不等于其不承担任何法律责任，如果因此而造成购房人损失的，购房人可根据《民法典》或《合同法》相关规定，由房地产开发商承担因缔约过失的损害赔偿责任。

同时，需要指出的是，所谓“过分的商业吹嘘”是指有明显的、故意的夸大其词，作不真实的宣传，误导消费者，对于一般性的宣传，如在广告中声称的“理想居所”“置业首选旺地”“升值潜力不可限量”等，由于没有明确具体的质量指标，容易为消费者辨别，则属于正常的商业吹嘘，不构成广告许诺，不应承担民事责任。（春城晚报-开屏新闻 记者孙江荭）