背景
近年来，曲靖凭借宜人的气候和特色文旅资源，探索出协同盘活公共资产与民间资源、优化公共服务、促进主客融合等好做法，实现避暑产业与城市更新、乡村振兴深度融合。2025年1至7月，全市接待避暑旅居客达48万人次，同比增长35%，形成了独具特色的旅居经济。
话题
曲靖依托“清凉气候+资源盘活”双轮驱动，在实践中诞生的“工厂式旅居”“自建房主体经营”等模式，有哪些价值和意义？这些模式是否存在进一步优化的可能并为其他地区提供可借鉴的样本？
盘活公共资源 提升旅居服务质量
麒麟教育集团对闲置资产的创新改造，开创了“工厂式旅居”的集约化发展路径。
麒麟教育集团所持有的职教园区曾只服务于青年学生，由于近年来生源及招生计划的调整，部分学生宿舍空置。为适应时代变化，盘活国有资产，在麒麟区政府的努力下，4栋闲置的学生宿舍，变身成为设施完善的旅居公寓。936间标准化双床房，加装4部电梯及适老化设施，形成可同时接待1872名游客的规模化旅居基地，这种“零新增用地、全存量改造”的模式，有效盘活了闲置资产。
其核心创新在于构建“专业运营+产教融合+安全保障”的三维体系。在合作模式上，麒麟教育集团采用“基础租金+营收分成”机制与重庆穗丰旅行社合作，首年租金300万元且逐年递增，餐饮及康养中心按营收10%提点，预计5年创收2046万元，既保障国有资产保值增值，又通过市场化机制引入成熟管理经验，扩大客源市场。产教融合方面，将员工餐厅升级为适老餐厅，三楼转型为集老年大学、KTV、推拿于一体的康养中心，与曲靖职业技术学院共建实训基地，护理专业学生承担30%的服务工作，实现“服务提质+人才培育”双赢。安全体系上，投入消防水箱、自动报警系统，每间房配备消防水桶，通过每周安全培训筑牢防线，2024年运营至今零事故，其管理制度被麒麟区文化和旅游局作为范本推广。
这种模式的核心价值在于，通过标准化改造实现规模效应，单床改造成本较新建项目降低40%，大大降低了运营成本。同时建立“政府监管+企业运营+专业机构参与”的协同机制，有效调动了各方的资源优势。此外，将公共服务功能与旅居需求结合，如康养中心淡季可作为社区老年活动场所，进一步提升资产使用效率。项目负责人张明表示：“我们正在探索‘旅居+研学’‘淡季会展’等业态，计划加装空调，延长运营周期，力争将年均入住率从71%提升至85%。”
激活民间资产 增强旅居发展动能
在公共资源盘活之外，对民间闲置房屋的活化利用呈现“两极突破”态势。
近年来，城市发展历程中建成的大量居民自建房“自用不掉又租不出去”。抓住旅居经济热潮，麒麟区探索出一条渐进式改造与系统性升级的道路：通过引入市场主体盘活闲置自建房资源，既激活民间发展动能，也构建了旅居产业的“毛细血管”网络。
牛街社区的“分级改造”模式聚焦城郊接合部闲置农房的低门槛激活。由郦程公司对龙骨村步梯房实施差异化改造：房东承担4000元/间基础改造费，企业负责客源组织与运营管理，按2000至2500元/间支付年租金，整栋房屋年收益约5万元。村民李桂芬将3间闲置房改造后，每月稳定增收4500元，较出租给务工人员时收益翻倍。该模式的特点是轻量化介入，通过“产权归村民、改造共分担、收益稳增长”的机制降低参与门槛，首批改造的20户农房80个床位开业即满租。
凤来村则以“智慧化+生态化”实现民间资产的价值跃升。该村对220幢农房实施系统性改造，安装215套人脸识别门禁、432台联网摄像头；开发“候鸟避暑”小程序整合吃住行游购娱，订单响应效率提升50%。四川游客李心悦评价说：“从预订到入住全程线上搞定，比住酒店还方便。”改造后，经济带动效应显著，年接待游客4000人，户均增收3万元，商铺出租率从45%升至95%，形成“旅居+商业+农业”的生态圈。其“三方共建·智护四邻”机制颇具特色——企业负责标准化改造与运营，社区牵头成立旅居合作社协调利益，政府投入智慧化基础设施，破解了“分散经营效率低、安全管理难到位”的困境。
两种模式的实践显示：民间资产激活需兼顾惠民性与可持续性，牛街社区的经验在于降低参与门槛实现广泛覆盖，凤来村则示范了通过智慧化提升附加值的有效路径。
供需协同发力 破解产业发展瓶颈
但实事求是地说，曲靖旅居产业在快速发展中仍面临多重挑战。目前，突出问题集中在4个方面：一是季节性波动明显，冬季因无供暖设施，10月至次年4月房源空置率高，形成“半年闲”困境；二是基础设施承压，7月高峰时交通运力缺口达8条公交线路，停车场车位满足率仅60%，茨营镇等地基层医疗点难以满足游客医疗需求；三是文化融合不足，部分老年游客因方言隔阂难以融入社区；四是民间资产改造融资难，适老化改造推进缓慢。
破解瓶颈需精准施策，一是建立“全周期运营”机制，借鉴麒麟职教园区加装空调的经验，对旅居房源进行冬暖改造，开发“冬季康养+非遗体验”产品，联合贵州盘州市等城市打造“避暑避寒联动线”，延长停留周期。二是实施基础设施弹性供给，短期内增设旅游专线与临时停车场，中长期推进市一院茨营分院建设，完善“15分钟医疗圈”。三是构建文化融合平台，推广“银龄课堂”“邻里节”等载体，培育“新居民联络员”破解语言障碍。四是设立旅居改造基金，对加装电梯的农户给予部分费用补贴，推行“政府担保+租金分期”的低风险融资方案，降低参与门槛。
通过供需两端协同发力，曲靖有望将气候优势转化为产业优势，从“避暑目的地”升级为“全季生活体验地”。（云南日报 记者吴沛钊）