2018年中国楼市经历了史无前例的政策调控洗礼,50多个城市加入了限购限贷阵营。昆明限购政策相对温和,政府对于房地产采用窗口指导而非直接的调控,对市场影响较小。截止12月29日,商品房销售面积、销售金额双创新高。

2018上榜TOP10企业,其中百亿房企三家,本土房企俊发,持续稳居第一位,保持绝对市场占有率;万科、融创昆明区域首次突破100亿。上榜房企中仅俊发、龙宇、云南城投为本地房企,其余均为外来房企。外来房企中红星首次上榜,凭借单盘项目红星天铂,实现单盘销售金额破30亿,跻身昆明前十。 

2018年昆明房地产企业销售排行榜

统计口径

1.数据来源:CRIC系统

2.统计时间:2018.1.1至2018.12.29 

3.统计口径:商品房备案

4.统计范围:昆明主城四区+呈贡

5.联合开发项目流量榜金额双双计入统计、

榜单解读

前五门槛大幅提升,前十占据昆明过半份额

2018年TOP5房企入榜门槛较2017年提升20.85亿,同比上涨51.48%,TOP10房企入榜门槛较2017年提升1.5亿,同比增长4.93%,TOP10门槛相对稳定;前五门槛大幅提升,得益于外来品牌房企发力,持续深耕,提升市场占有率。

房企市场集中度

2018年昆明房价上涨,市场热度较高,房企规模快速扩张,集中度持续提升,前十房企占据昆明过半以上的市场份额。

2018年TOP10房企成交金额792.90亿元,比2017年上涨46.87%,TOP10房企房企市场占有率达52.41%,比2017年提升了7.59%,随着品牌房企的深耕,中小房企市场份额逐渐萎缩,直至淡出。

地价上涨,拿地条件严苛,融资环境艰难,促使越来越多的房企为降低资金风险,强强联合,收并购小型房企股份,市场资源越来越向规模型房企靠拢,未来房企集中度不断攀升。

延续城市“北拓西进南延”发展方向

分布来看:上榜企业代表的主力贡献项目50%以上分布在南市区,北市区仅次于南市区,其中南市区主要分布在一些热点的板块,如官南板块、滇池板块、会展板块;

其余分布在北市区、西市区和中心区。北市区主要在集中在北市板块,西市区主要集中在泛亚板块。

百亿房企扩增至三家，各梯队差距攀升

俊发: 俊发作为本土龙头,持续稳居第一,较排名第二的企业,拉开超60亿的差距。企业业绩持续增长得益于在昆明完善的布局,目前主力在售项目超15个,且部分项目位于主城核心区域。截止2018年,企业可售货量充足,总计超1000万方,未来企业业绩有保证,但随着外来品牌房企的深耕,市场份额存在挤压的风险;

万科: 万科深耕昆明,2018年持续通过招拍挂市场,扩大昆明布局。18年其高端产品线,翡翠路落地昆明,市场认可度高,业绩首次突破百亿;

融创: 融创凭借其品牌、文旅的大盘、产品系优势,销售得到市场认可和青睐,多项目齐头并进,仅用两年时光即完成冲入第一梯队,位列销售榜第三名的奇迹。截止18年融创可售货量约300万方,按目前去化速度,去化周期超2年,未来业绩持续增长可期。从企业布局项目来看,主力布局草海、泛亚科技等城市发展热点板块,万达文旅城项目占据滇池优势资源,开盘去化较好,助推企业业绩增长,南下布局呈贡,跟随城市主力发展轴布局;

第二梯队:海伦堡业绩增长明显,入围第二梯队,内部角逐激烈,蓝光退居第六

碧桂园:2018年新上榜房企,通过招拍挂和收并购持续深耕昆明,拥有充足的货值储备,未来有望进入第一梯队;

海伦堡:今年凭借联合拿地开发以及之前项目存量,稳居销售榜,企业深耕昆明多年,产品市场认可度较高。2018年仅联合龙湖、金科、中南新增土储一宗,昆明布局谨慎;

第三梯队:本土房企占据两个席位,受可售不足,本土房企份额严重挤压

云南城投:城投刚需再改项目基本消化完毕,在售以高端物业为主,去化慢,18年跌入第三梯队,但企业在18年有新增土储,项目有望19年入市,企业业绩有忘持续增长;

红星:新进榜房企,唯一仅凭单盘项目跻身排行榜第十名。受企业战略重心影响,目前昆明布局单一,但已布局地州,未来企业大云南区域业绩可期;

大部分房企业绩增长,但格局变化激烈

同2017年相比,今年流量榜中除碧桂园、红星为新进榜房企外,其余8家房企无变化均上榜,房企全年业绩大多数增长,其中融创以收并购方式,多项目同时落地,快速面市,抢占市场先机,实现业绩同比增长高达199.69%,成为今年房企中的黑马,异军突起;其中万达文旅城项目,贴合昆明旅居、康养的定位,8月面市,多次加推售罄,仅5个月的销售周期,推动融创昆明业绩增长。

海伦堡,蓝光等外来房企深耕多年,但目前主力在售项目较少,以大盘效应,带动业绩稳步增长。海伦堡排名提升明显,较17年提升4位,蓝光深耕昆明,但可售不足,排名退出昆明前五,居第六位。

预判

政策端:房住不炒定调楼市,地方政策更多微调

从今年中央经济工作会议定调楼市来看,明年地方政策或将更多微调。“房住不炒”表明中央遏制房价上涨的决心不会改变;而“分类指导”则说明调控政策避免“一刀切”,未来不排除有部分城市政策调整,但地方主体房地产市场平稳的大原则不会改变。

从昆明来看,昆明政府会在因城施策、分类指导的理念上,根据城市根据自身房地产发展状况,对于政策进行了调整,但由于昆明房价在可类比的二线城市并非很高,且房价上涨快通过一年的调控已逐渐趋稳,因此可以预见,昆明政策不会有大的调整和变动。

土地端:土拍公开透明,溢价率、地王地块降低或减少,企业理性拿地,拿地范围扩张

房企已经逐渐回归理性,对拿地的态度更为谨慎,依旧明年企业拿地标准会提升,不少企业在内部都提高了拿地前测算阶段的投资回报率,客观评价之后再去慎重拿地。高价地,甚至“地王”频出现象会减少,且受市场预期不足和融资紧的影响,明年房企拿地指标将呈现普遍降低情况,部分企业已知暂缓拿地机会。房企会关注重点地州及郊县市场三四线城市,更加关注利润空间、流量稳定的地州城市,云南重点三四线城市,此类城市的成交量、价回温可能性更大。

市场端:市场进入横盘期,市场价格略微回落,改善产品成交上涨。

昆明商品住宅连续三年供不应求,价格逐年攀升,2018年6月到达高点后持续盘整,价格略微回落。随着18年的一些溢价土地产品入市,再加上改善需求逐步释放,预计19年改善型产品成交量将会上涨。