前不久,昆明多个原本自称是公寓的项目出于风控考虑,暂停了在宣传中使用“公寓”字样,而是采用“商办”这种陌生名称。这种突如其来的转变,一定程度上暴露了在商业用地上开发公寓面临的政策风险,也会对公寓销售造成不利影响。

公寓实际上在如今的设计规范中并没有明确的定义,可以简单理解为商业地产中的一种居住形式。开发商一般是在取得商业地块后,以酒店或写字楼的名义报批,销售时改装成公寓。以写字楼报规的公寓,为了满足每个房间都有独立的排水系统,还得通过后期改造装修的方式安装管道,工程量较大。在产品宣传时,为了避免违规,开发商还会打出“类住宅”、“商改住”之类的用词。因此,严格来说作为住宅的公寓其实已经违背了土地用途,也和报建内容不符,其实是在打“擦边球”,相关机构对此一向睁一只眼闭一只眼,但近年来国内多个城市有收紧政策的趋势。

2018年各区域公寓市场供销存价情况(数据来源于锐理)

2018年,杭州市规划局发布了《关于拟出让商业商务用地规划条件增加类住宅限制要求的函》,其中提到:“对规划条件未明确允许建设酒店式公寓等类住宅的,规划条件中增加‘不得建设公寓式办公、酒店式办公等带居住功能用房,最小产权分割单元不小于300平方米。’” 

类似的规定在济南也已出台。去年底,济南多个部门联合发布的废止《关于规范居住用地和商业金融业用地中公寓建设管理有关问题的通知》的文件中要求:“原《通知》废止后,禁止在商业金融用地中设计所谓“商务公寓”房屋类型,对于住宅用地中不满足日照(楼盘)等居住条件要求的建筑物部分,其类别应根据有关设计规范严格界定。”

昆明目前还没有这样的政策,而且从昆明房地产市场的实际情况看,住宅畅销但商业物业滞销,去库存压力大,因此开发公寓也被看成是消化商业物业的一种有效手段,严格控制的可能性不大,不过,以酒店、写字楼的名义开发公寓,至少面临虚假宣传的风险,这也正是部分公寓项目紧急更换宣传用语主要原因。

公寓面积不大功能齐全,尤其是精装LOFT公寓在市场上颇受欢迎

虽然“出身不纯”,但最近几年由于公寓项目大量增加,公寓已经成为昆明房地产市场上供应量颇大的特殊住宅产品,购买人数众多,市场认同度颇高,如果开发商处于风险考虑回避使用“公寓”的名字,可能会带来新的推广与销售障碍,所以目前昆明大部分公寓项目并未改变宣传口径。从去年到今年初,昆明公寓项目的推盘高峰暂时已经过去,近几个月市场 上新推的公寓较少,大部分是去年的老项目,但接下来巫家坝区域将有大批公寓上市,叫什么名字也成为考验开发商的一个关键问题。(云南房网 作者袁婷)